【3488】R-ザイマックス2018年8月期、2019年2月期及び2019年8月期の運用状況の予想に関するお知らせのIR速報

20180215 08:00、R-ザイマックス(3488)の新着情報を配信します。

PDFファイルはこちら

以下、PDFファイルのテキスト抽出結果となりますが、PDFファイルの仕様により、文字化けが発生する場合がございます。
その際は、お手数ですが上記、PDFファイルをご参照頂けますよう、お願い申し上げます。

1
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の 2018 年8月期、2019 年2月期及び 2019 年8月期の運用状況の予想に関して一般に
公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
2018 年2月 15 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区赤坂一丁目1番1号
ザイマックス・リート投資法人
代表者名 執行役員 稲月 伸仁
(コード番号 3488)
資産運用会社名
株式会社ザイマックス不動産投資顧問
代表者名 代表取締役 稲月 伸仁
問合せ先 業務管理グループ長 山口 理絵
TEL: 03-5544-6880

2018年8月期、2019年2月期及び2019年8月期の運用状況の予想に関するお知らせ

ザイマックス・リート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、2018 年8月期(第1期)(2017
年9月 14 日~2018 年8月 31 日)、2019 年2月期(第2期)(2018 年9月1日~2019 年2月 28 日)及
び 2019 年8月期(第3期)(2019 年3月1日~2019 年8月 31 日)の運用状況の予想について、下記
のとおりお知らせいたします。

営業収益 営業利益 経常利益
当期
純利益
1口当たり
分配金
(利益超過分配金
は含まない)
1口当たり
利益超過
分配金
2018 年
8月期
(第1期)
1,338
百万円
859
百万円
516
百万円
515
百万円
2,309



2019 年
2月期
(第2期)
1,270
百万円
781
百万円
733
百万円
732
百万円
3,279



2019 年
8月期
(第3期)
1,277
百万円
698
百万円
652
百万円
651
百万円
2,917



(参考)2018 年8月期(第1期):予想期末発行済投資口数 223,400 口、1口当たり予想当期純利益 2,309 円
2019 年2月期(第2期):予想期末発行済投資口数 223,400 口、1口当たり予想当期純利益 3,279 円
2019 年8月期(第3期):予想期末発行済投資口数 223,400 口、1口当たり予想当期純利益 2,917 円

(注1) 本投資法人の営業期間は、毎年3月1日から8月 31 日まで及び9月1日から翌年2月末日までですが、
第1期営業期間は、本投資法人の設立日である 2017 年9月 14 日から 2018 年8月 31 日までです。なお、
第1期の実質的な営業期間は、物件取得予定日である 2018 年2月 16 日から 2018 年8月 31 日まで(197
日)となります。
(注2) 2018 年8月期(第1期)、2019 年2月期(第2期)及び 2019 年8月期(第3期)の運用状況の予想につ
いては、別紙「2018 年8月期、2019 年2月期及び 2019 年8月期における運用状況の予想の前提条件」
に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものです。したがって、今後の不動産等の追加取得若し
くは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動、
実際に決定される新投資口の発行数又は本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件

2
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の 2018 年8月期、2019 年2月期及び 2019 年8月期の運用状況の予想に関して一般に
公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配
金(利益超過分配金は含まない)及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、
本予想は分配金の額を保証するものではありません。
(注3) 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
(注4) 単位未満の数値は切り捨てて表示しています。

以上

*本資料の配布先:兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
*本投資法人のホームページアドレス:https://xymaxreit.co.jp/

3
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の 2018 年8月期、2019 年2月期及び 2019 年8月期の運用状況の予想に関して一般に
公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
【別紙】
2018 年8月期、2019 年2月期及び 2019 年8月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
計算期間
 2018 年8月期(第1期)(2017 年9月 14 日~2018 年8月 31 日)(352 日)
 2019 年2月期(第2期)(2018 年9月1日~2019 年2月 28 日)(181 日)
 2019 年8月期(第3期)(2019 年3月1日~2019 年8月 31 日)(184 日)
運用資産
 2018年1月 11日及び 2018年2月6日開催の本投資法人役員会で決議した
新投資口の発行後に新規に取得予定の不動産に係る信託受益権(合計 12
物件)(以下「取得予定資産」といいます。)を 2018 年2月 16 日に取得
すること、また 2019 年8月期(第3期)末までの間に運用資産の異動(新
規物件の取得、保有物件の処分等)が生じないことを前提としています。
 取得予定資産以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等により、変動が
生ずる可能性があります。
営業収益
 取得予定資産の賃貸事業収益については、現受益者等より提供を受けた賃
貸借契約の内容、過去のテナント及び市場の動向等並びに取得予定日にお
いて効力を有する予定の賃貸借契約の内容をベースに、取得後のテナント
の入退去及び賃料水準の予測に基づく想定稼働率や賃料変動予測等を勘案
して算出しています。
 なお、変動賃料の算定にあたっては、主にオペレーター提出の運営予想数
値をベースに、賃貸借契約に定める計算方法に基づいて算定しています。

[ホテルビスタ仙台]
固定賃料:月額 2,000 万円
変動賃料:①契約開始から 2018 年8月:発生しない
②2018 年9月から 2019 年2月:月額 470 万円
③2019 年3月以降:毎月の変動賃料は、当該月を含む過去 12 か
月において、賃借人が転借人から受け取った変動賃料(以下「転
貸テナント変動賃料」(注)といいます。)の合計を 12 で除し
た金額
(注)「転貸テナント変動賃料」は、転借人のホテル営業における売上総額に一定
歩合を乗じて算出した額とします。なお、歩合の開示については転借人の
同意が得られていないため非開示とします。

2018 年8月期
(第1期)
2019 年2月期
(第2期)
2019 年8月期
(第3期)
変動賃料 0百万円 28 百万円 30 百万円

 テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。

4
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の 2018 年8月期、2019 年2月期及び 2019 年8月期の運用状況の予想に関して一般に
公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
営業費用
 営業費用のうち主たる項目は以下の通りです(単位未満の数値は切り捨て
て表示しています。以下同じです。)。
2018 年8月期
(第1期)
2019 年2月期
(第2期)
2019 年8月期
(第3期)
賃貸事業費用計 346 百万円 367 百万円 458 百万円
管理委託費 86 百万円 80 百万円 80 百万円
(うち維持管理費) 62 百万円 58 百万円 58 百万円
(うちプロパティ・
マネジメント費用)
24 百万円 22 百万円 22 百万円
修繕費 38 百万円 35 百万円 35 百万円
公租公課 0百万円 43 百万円 131 百万円
減価償却費 126 百万円 120 百万円 124 百万円
賃貸事業費用以外計 132 百万円 122 百万円 120 百万円
運用報酬 85 百万円 77 百万円 75 百万円
 主たる営業費用である取得予定資産の賃貸事業費用のうち、減価償却費以
外の費用については、現受益者等より提供を受けた情報に基づき、過去の
実績値をベースに、それぞれ費用の変動要素を反映して算出しています。
 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
 一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現
所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人に
おいては当該精算金相当分が取得原価に算入されるため取得期には費用計
上されません。したがって、取得予定資産については、2018 年の固定資産
税及び都市計画税等は費用として計上せず、2019 年2月期(第2期)にお
いて 2019 年の固定資産税等の一部(2019 年1月1日以降計算期間末日ま
での期間分に対応する金額)を、2019 年8月期(第3期)において計算期
間分に対応する 2019 年の固定資産税等の額を、それぞれ費用として計上す
ることとなります。なお、取得予定資産について取得原価に算入する固定
資産税及び都市計画税等の総額は 229 百万円を想定しています。
 修繕費については、物件ごとに資産運用会社が、各営業期間に必要と想定
した額を費用として計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕
費が増額又は追加で発生する可能性があること、一般に年度による金額の
差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各
営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性がありま
す。
営業外費用
 2018 年8月期(第1期)の一時的な費用は、創立費として 99 百万円、新
投資口の発行及び投資口の上場に係る費用として 187 百万円を見込んでい
ます。創立費並びに新投資口の発行及び投資口の上場に係る費用は一括償
却する予定です。
 支払利息及びその他融資関連費用として 2018 年8月期(第1期)に 56 百
万円、2019 年2月期(第2期)に 47 百万円、2019 年8月期(第3期)に
46 百万円を見込んでいます。
有利子負債
 有利子負債の総額は、2018 年8月期(第1期)末において 12,260 百万円、
2019 年2月期(第2期)末において 11,680 百万円、2019 年8月期(第3
期)末において 11,680 百万円を前提としています。
 2018 年2月 16 日に、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格
機関投資家から総額 13,321 百万円の借入れを行うこと及び下記の「投資
口」に記載の第三者割当による新投資口の発行(上限 10,495 口)による手
取金を原資として、当該借入金の一部を 2018 年8月期(第1期)中に返済
すること、2019 年2月期(第2期)中に 2018 年8月期(第1期)に対応
する消費税の還付がなされる予定であることから当該還付金等を原資とし
て、当該借入金の一部を 2019 年2月期(第2期)中に返済することを前提

5
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の 2018 年8月期、2019 年2月期及び 2019 年8月期の運用状況の予想に関して一般に
公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
としています。
 2018 年8月期(第1期)末の LTV は 33.5%程度、2019 年2月期(第2期)
末の LTV は 32.2%程度、2019 年8月期(第3期)末の LTV は 32.3%程度
となる見込みです。なお、運営上は中長期的に 45%から 55%程度を目安に運
営する予定ですが、新規上場時においては、募集投資口の発行等に伴い、
一時的にこれを下回ります。
LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV=有利子負債総額÷資産総額×100
 下記の「投資口」に記載の第三者割当による新投資口の発行数により、LTV
は変動する可能性があります。
投資口
 本日現在の発行済投資口数212,905口に加えて、2018年1月11日及び2018
年2月6日開催の本投資法人役員会で決議した第三者割当による新投資口
の発行(上限 10,495 口)によって新規に発行される予定の投資口数が全て
発行されることを前提としています。
 上記を除き、2019年8月期(第3期)末までに新投資口の発行等による投
資口数の変動がないことを前提としています。
 1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)及び1口当たり利益超過
分配金は、上記の第三者割当により新規に発行予定の投資口数の上限であ
る10,495口を含む2018年8月期(第1期)、2019年2月期(第2期)及び
2019年8月期(第3期)の予想期末発行済投資口数223,400口により算出し
ています。
1口当たり分配金
(利益超過分配金
は含まない)
 1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は、本投資法人の規約に
定める金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出していま
す。
 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修
繕の発生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金(利益超過分配金
は含まない)は変動する可能性があります。
1口当たり
利益超過分配金
 利益を超える金銭の分配(1口当たり利益超過分配金)については、現時
点において行う予定はありません。
その他
 法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般
社団法人投資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を
与える改正が行われないことを前提としています。
 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを
前提としています。

Ads

関連記事

【7719】東京衡機平成30年2月期第1四半期報告書の提出期限延長に関する承認申請書提出のお知らせのIR速報

20170713 13:45、東京衡機(7719)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以下

記事を読む

【8141】新光商自己株式の市場買付に関するお知らせのIR速報

20171201 11:00、新光商(8141)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以下、

記事を読む

【4623】アサヒペン平成27年3月期 第1四半期決算短信〔日本基準〕(連結)のIR速報

20140808 16:45、アサヒペン(4623)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以

記事を読む

【4921】ファンケル「2015年5月度月次売上高情報」の開示についてのIR速報

20150622 16:00、ファンケル(4921)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以

記事を読む

【1576】E-中国南方アセット南方 FTSE 中国A株50ETFに関する日々の開示事項のIR速報

20160608 11:30、E-中国南方アセット(1576)の新着情報を配信します。PDFファイル

記事を読む

【6703】OKI株式報酬型ストックオプション(新株予約権)発行内容確定のお知らせのIR速報

20160816 17:30、OKI(6703)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以下、

記事を読む

【7615】京都友禅2015/3月期 月次受注高の推移のIR速報

20140602 15:00、京都友禅(7615)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以下

記事を読む

【8030】中央魚株主優待制度の変更に関するお知らせのIR速報

20180220 15:00、中央魚(8030)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以下、

記事を読む

【9641】J-サコス平成30年9月期 第1四半期決算短信〔日本基準〕(連結)のIR速報

20180206 15:30、J-サコス(9641)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以

記事を読む

【2415】J-ヒューマンHD平成27年3月期 第3四半期決算短信〔日本基準〕(連結)のIR速報

20150213 15:00、J-ヒューマンHD(2415)の新着情報を配信します。PDFファイルは

記事を読む

Ads

Ads