【3472】R-大江戸温泉平成30年5月期の運用状況の予想の修正及び平成30年11月期の運用状況の予想に関するお知らせのIR速報

20171109 15:15、R-大江戸温泉(3472)の新着情報を配信します。

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ご注意:この文書は、本投資法人の平成 30年 5月期の運用状況の予想の修正及び平成 30年 11月期の運用状況の予想に関して一般
に公表するための記者発表文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人
が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分(作成された場合)をご覧いただいた上で、投資家ご自身
の判断と責任で投資なさるようお願い致します。

平成 29年 11月 9日
各 位

不動産投資信託証券発行者名
大江戸温泉リート投資法人
代表者名 執行役員 今西 文則
(コード番号:3472)
資産運用会社名
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 今西 文則
問合せ先 財務部長 本多 智裕
(TEL.03-6262-5200)

平成30年5月期の運用状況の予想の修正及び平成30年11月期の運用状況の予想に関するお知らせ

大江戸温泉リート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、平成 29年 7月 20日付で公表した
平成 30年 5月期(第 4期:平成 29年 12月 1日~平成 30年 5月 31日)の運用状況の予想について、下
記のとおり修正しましたのでお知らせいたします。また、平成 30年 11月期(第 5期:平成 30年 6月 1
日~平成 30年 11月 30日)における運用状況の見通しについて、下記のとおりお知らせいたします。

1. 平成 30年 5月期(第 4期:平成 29年 12月 1日~平成 30年 5月 31日)の運用状況の予想の修正に
ついて

営業収益
(百万円)
営業利益
(百万円)
経常利益
(百万円)
当期純利益
(百万円)
1口当たり
分配金(円)
(利益超過
分配金は
含まない)
1口当たり
利益超過
分配金
(円)
1口当たり
分配金(円)
(利益超過
分配金を
含む)
前回発表予想
(A)
1,027 506 409 408 2,316 7 2,323
今回発表予想
(B)
1,444 726 553 552 2,347 13 2,360
増減額
(B-A)
+417 +219 +144 +144 +31 +6 +37
増減率 +40.6% +43.4% +35.3% +35.4% +1.3% +85.7% +1.6%
(参考)前期実績
(平成 29年 5月期)
1,021 547 446 445 2,526 7 2,533

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ご注意:この文書は、本投資法人の平成 30年 5月期の運用状況の予想の修正及び平成 30年 11月期の運用状況の予想に関して一般
に公表するための記者発表文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人
が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分(作成された場合)をご覧いただいた上で、投資家ご自身
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2. 平成 30年 11月期(第 5期:平成 30年 6月 1日~平成 30年 11月 30日)の運用状況の予想について

営業収益
(百万円)
営業利益
(百万円)
経常利益
(百万円)
当期純利益
(百万円)
1口当たり
分配金(円)
(利益超過
分配金は
含まない)
1口当たり
利益超過
分配金
(円)
1口当たり
分配金(円)
(利益超過
分配金を
含む)
平成 30年 11月期
(第 5期)
1,451 705 564 563 2,395 12 2,407

(参考)平成 30年 5月期 :予想期末発行済投資口数 235,347口、1口当たり予想当期純利益 2,347円
平成 30年 11月期 :予想期末発行済投資口数 235,347口、1口当たり予想当期純利益 2,394円

(注1) 平成 30年 5月期及び平成 30年 11月期の運用状況の予想については、別紙「平成 30年 5月期及び平成 30年 11
月期における運用状況の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した本日現在のものです。したがっ
て、今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運
用環境の変化、金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、又は今後の更なる新投資口の発
行等により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1
口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)、1口当たり利益超過分配金及び 1口当たり分配金(利益超過分配
金を含む)は変動する可能性があります。そのため、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
(注2) 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
(注3) 単位未満の数値は切り捨てて、比率については小数第 2位を四捨五入して記載しています。
(注4) 1 口当たり利益超過分配金は、一時差異等調整引当額の分配と一時差異等調整引当額以外の分配(以下「資本の
払戻し」といいます。)に分かれます。今回の予想における利益超過分配はすべて一時差異等調整引当額の分配で
す。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配金は、税務上、利益の配当と同様に損金算入されます。ま
た、投資主においても、資本の払戻しではなく、配当として取り扱われ源泉徴収の対象となります。

3. 運用状況の見通しの修正及び公表の理由
本投資法人は、本日開催の本投資法人役員会において、本日付で公表の「国内不動産の取得及び貸借
に関するお知らせ」に記載の取得予定資産(5物件)の取得資金及びその取得に関連する諸費用の一部に
充当するための資金調達を目的として新投資口発行を決議しました。これに伴い、平成 29 年 7 月 20 日
付で公表しました「平成 29年 5月期決算短信(REIT)」に記載の平成 30年 5月期(第 4期:平成 29年
12月 1日~平成 30年 5月 31日)の運用状況の見通しにつき、算出の前提条件が変動したことにより、
運用状況の修正を行うとともに、平成 30年 11月期(第 5期:平成 30年 6月 1日~平成 30年 11月 30
日)における運用状況の見通しにつき、新たに公表を行うものです。
平成 29年 11月期(第 3期:平成 29年 6月 1日~平成 29年 11月 30日)に引き続き利益超過分配を
行うことを予定していますが、これは大江戸温泉物語 伊勢志摩、大江戸温泉物語 あたみ、大江戸温泉
物語 土肥マリンホテル、大江戸温泉物語 あわら及び大江戸温泉物語 伊香保に加え、今回新たに取得を
予定している不動産のうち、大江戸温泉物語 きのさき及び大江戸温泉物語 東山グランドホテルにおい
ても、資産除去債務関連費用の計上において税会不一致の発生が見込まれるため、これに対して一時差
異等調整引当額の計上を見込んでおり、本投資法人は、平成 30年 5月期及び平成 30年 11月期において
当該一時差異等調整引当額に相当する額の利益超過分配を行うことを想定しています。
なお、平成 29年 7月 20日付で公表した平成 29年 11月期(第 3期:平成 29年 6月 1日~平成 29年
11月 30日)の運用状況の予想については変更ありません。

以 上

※本投資法人のホームページアドレス:http://oom-reit.com/

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【別紙】
平成 30年 5月期及び平成 30年 11月期における運用状況の予想の前提条件

項目 前提条件
計算期間
平成 30年 5月期(第 4期:平成 29年 12月 1日~平成 30年 5月 31日)(182日)
平成 30年 11月期(第 5期:平成 30年 6月 1日~平成 30年 11月 30日)(183日)
運用資産
 本日現在で保有している不動産(合計 9物件)(以下「取得済資産」といいます。)
に加え、平成 29年 12月 4日に取得する予定の不動産(合計 5物件)(大江戸温泉
物語 長崎ホテル清風、大江戸温泉物語 幸雲閣、鬼怒川観光ホテル、大江戸温泉物
語 きのさき及び大江戸温泉物語 東山グランドホテル)(以下「取得予定資産」と
いいます。)を保有し続けること、並びに上記を除き、平成 30年 11月期末までの
間に運用資産の変動(新規資産の取得、保有資産の処分等)が生じないことを前提
としています。取得予定資産の詳細については、本日付で公表の「国内不動産の取
得及び貸借に関するお知らせ」をご参照下さい。
 実際には取得予定資産以外の新規資産の取得又は保有資産の処分等により変動す
る可能性があります。
営業収益
 取得済資産の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約
を前提とし、取得予定資産の賃貸事業収益については、各取得予定資産の現所有
者等より提供を受けた業績等の情報及び取得予定日において効力を有する賃貸借
契約を前提として、それぞれ市場動向等を勘案して算出しており、またテナント
による賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
 賃料については、以下の前提で算定しています。

[大江戸温泉物語 レオマリゾート]
固定賃料:月額62,456,896円
変動賃料:月額5,181,730円とし、平成31年6月以降、下記算出方法により算出され
る金額とします。
① 直近1年間における修正後GOP(注1)×5.0%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの64.0%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、テナントとの間で定期借地契約が締結
されており、別途、当該定期借地契約に基づく土地賃料を月額89,100円受領してい
ます。

[大江戸温泉物語 伊勢志摩]
固定賃料:月額18,009,399円
変動賃料:平成28年12月以降、月額962,993円とし、6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×4.0%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの77.0%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。

[伊東ホテルニュー岡部]
固定賃料:月額12,296,799円
変動賃料:平成28年12月以降、月額1,471,251円とし、6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×5.0%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの52.0%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。

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[大江戸温泉物語 あたみ]
固定賃料:月額15,619,380円
変動賃料:平成28年12月以降、月額939,716円とし、6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×4.0%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの74.0%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。

[大江戸温泉物語 土肥マリンホテル]
固定賃料:月額9,098,235円
変動賃料:平成28年12月以降、月額1,016,579円とし、6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×7.0%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの72.0%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。

[大江戸温泉物語 あわら]
固定賃料:月額10,963,033円
変動賃料:平成28年12月以降、月額608,360円とし、6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×3.0%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの62.0%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。

[大江戸温泉物語 かもしか荘]
固定賃料:月額5,953,916円
変動賃料:平成28年12月以降、月額655,836円とし、6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×6.0%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの62.0%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。

[大江戸温泉物語 伊香保]
固定賃料:月額6,126,558円
変動賃料:平成28年12月以降、月額708,097円とし、6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×7.0%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの67.0%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。

[大江戸温泉物語 君津の森]
固定賃料:月額4,098,412円
変動賃料:平成28年12月以降、月額436,860円とし、6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×5.0%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの52.0%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。

[大江戸温泉物語 長崎ホテル清風]
固定賃料:月額9,788,199円(但し、平成30年5月までは月額10,286,583円)
変動賃料:平成30年5月までは0円、平成30年6月以降、月額498,384円とし、
6か月ごとに改定され、以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×2.2%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの44.7%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。

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[大江戸温泉物語 幸雲閣]
固定賃料:月額7,017,209円(但し、平成30年5月までは月額7,772,214円)
変動賃料:平成30年5月までは0円、平成30年6月以降、月額755,005円とし、
6か月ごとに改定され、以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×4.5%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの45.3%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。

[鬼怒川観光ホテル]
固定賃料:月額22,478,074円(但し、平成30年5月までは月額23,666,168円)
変動賃料:平成30年5月までは0円、平成30年6月以降、月額1,188,094円とし、
6か月ごとに改定され、以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×2.4%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの47.5%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。

[大江戸温泉物語 きのさき]
固定賃料:月額12,447,999円(但し、平成30年5月までは月額13,098,944円)
変動賃料:平成30年5月までは0円、平成30年6月以降、月額650,945円とし、
6か月ごとに改定され、以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×2.4%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの47.7%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。

[大江戸温泉物語 東山グランドホテル]
固定賃料:月額8,631,767円(但し、平成30年5月までは月額9,572,334円)
変動賃料:平成30年5月までは0円、平成30年6月以降、月額940,567円とし、
6か月ごとに改定され、以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×4.5%(年額。月額はその12分の1)
② 修正後GOPの45.0%が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。

平成30年5月期(第4期) (百万円)
物件名称
第一賃料
(注2)
第二賃料
(注5)
合計
(注7)
固定賃料
(注3)
変動賃料
(注4)

大江戸温泉物語 レオマリゾート
375
(注6)
31 34 440
大江戸温泉物語 伊勢志摩 108 7 3 119
伊東ホテルニュー岡部 73 10 9 92
大江戸温泉物語 あたみ 93 7 4 105
大江戸温泉物語 土肥マリンホテル 54 6 1 63
大江戸温泉物語 あわら 65 4 9 79
大江戸温泉物語 かもしか荘 35 4 6 46
大江戸温泉物語 伊香保 36 5 5 48
大江戸温泉物語 君津の森 24 3 4 31
大江戸温泉物語 長崎ホテル清風 60 – 6 67

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大江戸温泉物語 幸雲閣 45 – 5 50
鬼怒川観光ホテル 139 – 8 148
大江戸温泉物語 きのさき 77 – 6 83
大江戸温泉物語 東山グランドホテル 56 – 10 67
合計(注7) 1,247 80 115 1,444

平成30年11月期(第5期) (百万円)
物件名称
第一賃料
(注2)
第二賃料
(注5)
合計
(注7)
固定賃料
(注3)
変動賃料
(注4)

大江戸温泉物語 レオマリゾート
375
(注6)
31 34 440
大江戸温泉物語 伊勢志摩 108 7 3 119
伊東ホテルニュー岡部 73 10 9 92
大江戸温泉物語 あたみ 93 7 4 105
大江戸温泉物語 土肥マリンホテル 54 6 1 63
大江戸温泉物語 あわら 65 4 9 79
大江戸温泉物語 かもしか荘 35 4 6 46
大江戸温泉物語 伊香保 36 5 5 48
大江戸温泉物語 君津の森 24 3 4 31
大江戸温泉物語 長崎ホテル清風 58 2 6 68
大江戸温泉物語 幸雲閣 42 4 5 51
鬼怒川観光ホテル 134 7 8 150
大江戸温泉物語 きのさき 74 3 6 84
大江戸温泉物語 東山グランドホテル 51 5 10 68
合計(注7) 1,229 104 115 1,451
(注1)「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設
の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいいます。「修正後GOP」とは、修正後GOP計
算期間(下記(注4)に定義します。)に係る各施設のGOPから、テナントが負担する本物件に関
する不動産関係費用(公租公課、損害保険料及び地代家賃を含みますが、これらに限定されませ
ん。ただし、第二賃料(下記(注5)に定義します。)相当額を除きます。)を控除した額をいい
ます。以下同じです。
(注2)「第一賃料」とは、固定賃料及び変動賃料の合計額とします。以下同じです。
(注3)「固定賃料」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた月額です。以下同じです。
(注4)「変動賃料」とは、各施設に関する直近1年間(毎年12月からの6か月間については当年3月から翌
年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間については前年9月から当年8月までの1年間を
いいます。)(以下、これらの1年間を「修正後GOP計算期間」といいます。)における各施設の修
正後GOPに各賃貸借契約に定められた一定の料率を乗じた額となります(年額。月額はその12分
の1)。以下同じです。なお、大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、平成31年5月まで31百

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の判断と責任で投資なさるようお願い致します。
万円となり、平成31年6月以降は上記の算出方法により算出される金額となります。
(注5)「第二賃料」とは、本投資法人が所有する各施設につき、本投資法人が負担すべき公租公課及び損
害保険料並びにその他費用の合計額(不動産運営費)相当額と同額の賃料をいいます。以下同じ
です。
(注6)定期借地契約に基づく土地賃料を固定賃料に含んで記載しています。
(注7)各施設の賃料は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各施設の賃料の合計、
固定賃料の合計、変動賃料の合計及び第二賃料の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合が
あります。
営業費用
 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の賃貸事業費用につ
いては、取得済資産については過去の実績値をベースとし、取得予定資産につい
ては各資産の現所有者等より提供を受けた情報に基づき、費用の変動要素を勘案
して算出しています。
 一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については期間按分
による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当
分が取得原価に算入されるため、取得予定資産に関して、平成 30年 5月期には一
部期間分のみが費用計上されます。なお、取得予定資産について取得原価に算入
する固定資産税及び都市計画税等の総額は 5百万円(28日分に相当)を見込んで
います。また、平成 30年 5月期には 86百万円、平成 30年 11月期には 102百万
円を想定しています。
 建物の修繕費は、取得予定資産の取得日において効力を有する賃貸借契約に基づ
き、原則として賃借人の負担となるため見込んでいません。
 減価償却費については、付随費用、将来の追加資本的支出を含めて定額法により
算出しており、平成30年5月期に417百万円、平成30年11月期に424百万円を見込
んでいます。
営業外費用
 支払利息及びその他の融資関連費用の合計額として平成 30年 5月期に 139百万円、
平成 30年 11月期に 140百万円を見込んでいます。
 平成 30年 5月期の一時的な費用として、本日開催の本投資法人役員会で決議した
新投資口の発行に係る費用として 33百万円を見込んでおり、平成 30年 5月期に一
括償却する予定です。
借入金
 本日現在における本投資法人の借入金残高は11,624百万円です。
 上記運用資産に記載の取得予定資産の取得資金等の一部として、平成29年12月に
5,910百万円の新規借入れを行い、平成30年5月期末に17,347百万円、平成30年11
月期末に16,551百万円の借入金残高となることを前提としています。新規借入の
詳細については、本日付で公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照下
さい。
 平成30年5月期及び平成30年11月期に、別途約定によりそれぞれ186百万円を返済
することを前提としています。
 平成30年5月期においては、平成30年5月31日に1年内返済予定の長期借入金500百
万円の返済期限が到来しますが、同額の借換えを行うことを前提としています。
 平成30年11月期においては、平成30年11月30日に短期借入金225百万円の返済期限
が到来しますが、同額の借換えを行うことを前提としています。
 平成30年11月期に消費税の還付が見込まれることから、当該還付金を原資として、
平成30年11月末日に借入金610百万円を返済することを前提としています。
発行済投資口数
 本日現在の発行済投資口数である 176,200口に加え、本日開催の本投資法人役員会
で決議した新投資口の発行(56,330口)及び第三者割当による新投資口の発行(上
限 2,817 口)によって新規に発行される予定の投資口数の上限である合計 59,147
口が全て発行されることを前提としています。新投資口発行の詳細につきまして

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に公表するための記者発表文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人
が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分(作成された場合)をご覧いただいた上で、投資家ご自身
の判断と責任で投資なさるようお願い致します。
は、本日付で別途公表している「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」
をご参照下さい。
 上記を除き、平成 30年 11月期末までの間に新投資口の発行等による投資口数の変
動が生じないことを前提としています。
1口当たり
分配金
(利益超過分配
金は含まない)
 1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は、本投資法人の規約に定める金
銭の分配方針を前提として算出しています。
 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ資本的支
出の発生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金(利益超過分配金は含まな
い)は変動する可能性があります。
1口当たり
利益超過分配金
 1口当たり利益超過分配金は、本投資法人の運用ガイドラインに定める金銭の分配
方針を前提として算出しています。
 資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致に対して、一時差異等調整引当額
を平成30年5月期及び平成30年11月期にそれぞれ2百万円の計上を見込んでいま
す。利益超過分配の実施に関し、本投資法人は、一時差異等調整引当額の増加額
に相当する利益超過分配を実施することを想定しており、平成30年5月期及び平成
30年11月期に、それぞれ1口当たり13円及び12円の利益超過分配を行うことを想定
しています。
その他
 法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める有価証券上場規程等、及
び一般社団法人投資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与
える改正が行われないことを前提としています。
 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提と
しています。

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