【3460】R-シニアリビング第4期(2017年8月期)決算説明資料のIR速報

20171017 18:30、R-シニアリビング(3460)の新着情報を配信します。

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目次
1
第4期(17/8期)の主要実績と本投資法人の課題 2 シニアリビング施設の分類 25
第4期(17/8期)決算概要:運用実績ハイライト 3 シニアリビング施設の典型的な収益構造 26
第5期(18/2期)及び第6期(18/8期)業績予想 4 本投資法人が投資するシニアリビング施設について 27
第4期(17/8期)決算概要:運用実績ハイライト 5 投資主優待制度について(第4期(17/8期)) 28
ポートフォリオの運営状況について 7 ポートフォリオ一覧① 29
ポートフォリオの概況について 8 ポートフォリオ一覧② 30
資産価値の維持・向上への取組み 9 ポートフォリオ一覧③ 31
資産価値の維持・向上への取組み(第4期) 10 ポートフォリオ一覧④ 32
主要物件でのオペレーター交代と新たな取組み 11 ポートフォリオ一覧⑤ 33
外部成長への取組み実績について 12 ポートフォリオ一覧⑥ 34
財務状況について(第4期(17/8期)末時点) 13 ポートフォリオ一覧⑦ 35
APPENDIX 補足資料 14 ポートフォリオ一覧⑧ 36
ヘルスケア施設を取り巻く環境 15 ポートフォリオ一覧⑨ 37
本投資法人の基本理念 16 実績豊富な6社のスポンサー会社とサポート 38
国の政策や社会のニーズと歩調を合わせた成長戦略 17 投資主の状況(第4期(17/8期)末時点) 39
投資対象及びポートフォリオ構築方針 18 投資口価格の推移について 40
本投資法人の成長戦略 19 組織図 41
長期固定の賃貸借契約と高度な運用能力に裏付けられる安定した
キャッシュ・フロー
20
賃貸借契約の状況 21
第4期(17/8期)末鑑定評価額 22
投資基準及びオペレーターの選定ポイントについて 23
バックアップオペレーション機能について 24
第4期(17/8期)の主要実績と本投資法人の課題
2
戦略的な追加投資による資産価値の維持・向上策の実践
と賃貸借条件の改善を推進
主要資産であるアクティバ琵琶におけるオペレーター交
代を円滑に行い、収益の安定性を確保
新オペレーターとの協業によるバリューアップ工事等の
開始
オペレーターとの良好な関係に基づく、賃貸借条件の維
持と収益安定化に向けた取組みを推進
第4期も引き続き100.0%の稼働率を維持
(2017/1~2017/6の平均入居率は85.4%)
第4期(17/8期)主要実績
A
s
s
e
t
 短期借入計10億円(シリーズ2)のリファイナンスを
同条件で実行
 LTV42.5%、長期固定比率93.3%、平均借入残存期
間2.9年と財務安定性を維持
 LTV50.0%までの借入余力は約50億円
 1口当たり分配金は3,500円の予想に対して3,620円
と安定配当を継続
 1口当たりNAVは203,993円と第3期200,879円か
ら1.6%上昇
 第4期における投資主優待制度の概要の決定
D
e
b
t
E
q
u
ity
本投資法人の課題
一口当たりNAVと比較した
投資口価格の向上
スポンサーパイプライン及び
資本市場を活用した外部成長
の実現による資産規模の拡大
成長市場であるヘルスケア
アセット市場における
本投資法人のプレゼンス向上
第4期(17/8期)決算概要:運用実績ハイライト
3
(単位:百万円)
第3期
(17/2期)
実績

第4期予想
(2017/4/13
公表)

第4期
(17/8期)
実績

(A)
対前期実績比
③-①
(B)
対予想比
③-②
営業収益 988 988 989 1 0
営業費用 614 619 614 0 △ 4
営業利益 374 369 374 0 5
営業外収益 0 0 5 5 5
営業外費用 71 71 72 0 0
経常利益 303 297 307 4 10
当期純利益 301 296 306 5 10
1口当たり分配金(円) 3,561 3,500 3,620 59 120
損益計算書概要
第3期
(17/2期)
第4期
(17/8期)
発行済投資口数(口) 84,750 84,750
賃貸NOI(百万円) (注1) 839 843
FFO(百万円)(注2) 606 612
1口当たりNAV(円)(注3) 200,879 203,993
(参考情報)
(A)
主な差異要因
(対前期実績比)
 営業外収益の増加(+5)
・受取補償金 +5
(B)
主な差異要因
(対予想比)
 営業費用の減少 (△4)
・修繕費及び関連調査費用 +4
・その他営業費用 △8
 営業外収益の増加(+5)
・受取補償金 +5
(注1)賃貸NOI=賃貸事業収入-賃貸事業費用+減価償却費
(注2)FFO=当期純利益+減価償却費
(注3)1口当たりNAV={期末純資産額-分配金額+(期末鑑定評価額-期末帳簿価額)}/発行済投資口数
第5期(18/2期)及び第6期(18/8期)業績予想
(単位:百万円)
第4期
(17/8期)
実績

第5期
(18/2期)
予想

(A)
第4期
実績との差異
②-①
第6期
(18/8期)
予想

(B)
第5期
予想との差異
③-②
営業収益 989 987 △ 1 992 4
営業費用 614 618 3 622 3
営業利益 374 369 △ 5 369 0
営業外収益 5 0 △ 5 0 -
営業外費用 72 71 △0 72 0
経常利益 307 297 △ 10 297 △0
当期純利益 306 296 △ 10 296 △0
1口当たり分配金(円) 3,620 3,500 △ 120 3,500 -
第5期(18/2期)及び第6期(18/8期)業績予想
(A)
主な差異要因
(第4期実績と第5期予想の差異)
 営業費用の増加(+3)
・修繕費及び関連調査費用 +3
・減価償却費 +1
・運用報酬 △2
1口当たり分配金の推移
(円)
(B)
主な差異要因
(第5期予想と第6期予想の差異)
 営業収益の増加(+4)
・賃料増額 +4
 営業費用の増加(+3)
・減価償却費 +1、運用報酬 +1 4
2,509
3,518 3,398 3,466 3,358 3,370
55
163 154 142 130
2,509
3,573 3,561
3,620
3,500 3,500
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
第1期
(16/2期)
実績
第2期
(16/8期)
実績
第3期
(17/2期)
実績
第4期
(17/8期)
実績
第5期
(18/2期)
予想
第6期
(18/8期)
予想
TK出資分配金
寄与額
第4期(17/8期)決算概要:運用実績ハイライト
5
項目
第3期
(17/2期)
実績
第4期
(17/8期)
実績
前期比
流動資産
現金及び預金 6,099 6,224 125
その他 34 39 5
固定資産
有形固定資産 28,005 27,725 △ 279
無形固定資産 1,039 1,039 -
投資その他の資産 312 303 △ 9
資産合計 35,491 35,333 △ 158
流動負債
短期借入金 1,000 1,000 -
1年内返済予定の長期借入金 – 3,500 3,500
その他 341 346 5
固定負債
長期借入金 14,000 10,500 △ 3,500
信託預り敷金及び保証金 840 840 -
信託入居一時金預り金 3,476 3,307 △ 169
負債合計 19,658 19,494 △ 163
純資産合計 15,833 15,838 5
負債及び純資産合計 35,491 35,333 △ 158
貸借対照表概要 (単位:百万円)
主な変動要因
(対前期実績比)
 有形固定資産の減少(△279)
・資本的支出 +25
・減価償却費 △305
memo
ポートフォリオの運営状況について
 モニタリングによる修繕・改修の提案、運営・営業方法の提案・協議を継続し、入居率及び
ポートフォリオの売上高は安定的に推移
入退去者数の推移(2017年1月~2017年6月)入居率と売上高の推移(2017年1月~2017年6月)
(注1) 「入居率」、「売上高」、「入退去者数」は、オペレーターからの提出資料に基づき記載しています。但し、「グランダ門戸厄神」はオペレーターの承諾が得られていないため非開示とし、全ての数
値に含まれておりません。なお「売上高」は、「グランダ門戸厄神」を除いた各シニアリビング施設の売上高を合算した金額を記載しています。
(注2) 「入居率」は、ポートフォリオにおける入居者数の合計を居室数の合計で除し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)2017年1月から6月の6ヶ月間における入居率の単純平均を記載しています。
(注4) 2017年1月から6月の6ヶ月間における、「新規入居者数」及び「退去者数」の合計を定員数の合計で除した値を年換算して記載しています。
(注5)「平均要介護度」及び「平均年齢」は、オペレーターからの提出資料に基づき2017年6月末時点の数値を記載しています。
平均入居率(注3)
85.4%(-0.5%)
新規入居率 (注4)
13.4%(-4.7%)
退去率(注4)
16.4%(-2.4%)
(人)
7
(百万円)
平均要介護度(注5)
1.7 (-)
平均年齢(注5)
85.7歳(+0.3歳)
※「平均入居率」、「新規入居率」、「退去率」のカッコ内の数値は2016年7月から12月までの各数値と2017年1月から6月までの各数値との増減率を記載しています。また、「平均要介護度」及び「平均年齢」は、 2016年12月末時点
と2017年6月末時点との増減を記載しています。
490 476 504 481 499 478
85.3% 85.3% 85.4% 85.6% 85.6% 85.4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
0
100
200
300
400
500
600
2017年1月 2017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年5月 2017年6月
売上高 入居率
17 18
25
16
23
17
-20 -23
-33
-21 -23 -22
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
2017年1月 2017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年5月 2017年6月
入居件数 退去件数 入居件数-退去件数
26人減
物件番号 施設タイプ 物件名称 所在地
取得価格
(百万円)
居室数(室) 入居率(注1) 時点 オペレーター
S-1 ジョイステージ八王子 東京都八王子市 3,675 232 89.2% 2017/7/1 株式会社エヌエムライフ
S-2 ニチイホームたまプラーザ 神奈川県川崎市 2,500 160 75.0% 2017/7/1 株式会社ニチイケアパレス
S-3 ニチイホーム中野南台 東京都中野区 1,740 83 67.5% 2017/7/1 株式会社ニチイケアパレス
S-4 ゆいま~る聖ヶ丘 東京都多摩市 1,175 70 100.0%(注2) 2017/7/1 株式会社コミュニティネット
S-5 イリーゼ蒲田・悠生苑 東京都大田区 1,100 48 95.8% 2017/7/1 長谷川介護サービス株式会社
S-6 アクティバ琵琶 滋賀県大津市 6,940 384 76.8% 2017/3/1 アクティバ株式会社 (注4)
S-7
SOMPOケア
ラヴィーレ神戸垂水
兵庫県神戸市 1,900 100 87.0% 2017/7/1 SOMPOケアネクスト株式会社
S-8 グランダ門戸厄神 兵庫県西宮市 1,180 62 100.0% 2016/7/1 株式会社ベネッセスタイルケア
S-9 エクセレント西宮 兵庫県西宮市 750 67 100.0%(注2) 2017/7/1 株式会社エクセレントケアシステム
S-10 天 北海道札幌市 2,285 85 87.1% 2017/9/1 社会福祉法人ノテ福祉会
S-11 イリーゼ西岡 北海道札幌市 800 83 81.9% 2017/7/1 長谷川介護サービス株式会社
S-12 さわやか桜弐番館 秋田県秋田市 960 92 100.0% 2017/7/1 株式会社さわやか倶楽部
S-13 アルファ恵庭駅西口再開発ビル 北海道恵庭市 1,600 73 76.7% 2017/7/1 長谷川介護サービス株式会社
S-14 グランヒルズおがわらこ 青森県上北郡 1,360 103 100.0%(注2) 2017/7/1 有限会社シルバータウン
合計/平均 27,965 1,642 85.4%(注3)
介護付
介護付
介護付
住宅型
介護付
介護付
住宅型
介護付
介護付
住宅型
介護付
住宅型
サ高住
ポートフォリオの概況について
(注1) 入居率は、各時点における重要事項説明書に表示された入居者の人数を居室数で除し、小数第2位を四捨五入して記載しています。ただし、「グランヒルズおがわらこ」の入居率は、オペレーターからの提出
資料に基づき記載しています。
(注2) 入居者の人数を居室数で除した場合「ゆいま~る聖ヶ丘」は101.4%、「エクセレント西宮」は104.5%、「グランヒルズおがわらこ」は101.9%の入居率となるため、100.0%と記載しています。
(注3)入居率の平均値は「ゆいま~る聖ヶ丘」、 「エクセレント西宮」、「グランヒルズおがわらこ」の入居率を100.0%として算出しています。
(注4)2017年4月1日付けでオペレーターの地位承継があり「株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ」から「アクティバ株式会社 (リゾートトラスト株式会社の100%子会社)」に交代しています。
(以下、同じです。) 8
介護付
資産価値の維持・向上への取組み
 定期的な施設訪問、運用報告に
よる状況把握、実査等
 マネジメントインタビュー等の
実施
モニタリング
賃料水準の維持・向上
本投資法人の運用スキーム
保有物件の築年数及び平均賃貸借期間の状況
ORE戦略の実践
 セール・アンド・リースバック
 新規開発
賃料水準の維持・向上への取組み
 高い入居率と競争力の維持
 資産価値の維持・向上
 運営に関する改善策の提案、M&A情報の提供
適切な
メインテナンス
戦略的な追加投資
(CAPEXの有効活用)
9
改善策の提案
20年以上
53.1%
10年以上15年
未満
8.8%
5年以上10年
未満
25.3%
5年未満
12.8%
平均築年数
17.5年
物件名 内容 効果
ニチイホームたまプラーザ
B1階、2階改修工事
・ラウンジ、ダイニング、
廊下エントランス等
アクティバ琵琶
・オペレーターの交代
・バリューアップ工事等
ジョイステージ八王子
・トイレ及び洗面台の増設
・二重サッシの設置
・照明デザインの変更及び
LED化の実施等
(注)ニチイホームたまプラーザのバリューアップ工事完了後の賃貸借期間を記載しています。
23.6 23.8
24.7
10
15
20
25
30
第2期
(16/8期)
第3期
(17/2期)
工事完了後
(見込み)
平均賃貸借期間の推移(年)
契約期間延長
ジョイステージ
八王子
バリューアップ
工事
ニチイホーム
たまプラーザ
バリューアップ
工事
賃料増額
賃料維持
契約期間延長
賃料増額
資産価値の維持・向上への取組み(第4期)
10
 施設競争力の強化を目指し、バリューアップ工事に着手
 オペレーターとの協議を経て、契約期間の延長及び賃料増額に合意
所在地 神奈川県川崎市
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸
屋根地下2階付4階建
竣工年月 1992年3月
居室数(定員) 160(164)
居室面積帯 14. 17㎡~28. 61㎡
稼働率 75.0% (2017年7月時点)
ニチイホームたまプラーザ
ラウンジダイニング
契約期間 2022年7月31日まで 2032年7月31日まで
現行 変更合意内容
賃料増額+契約解除不可期間(注)まで賃料改定不可賃料
現在 施工後 現在 23.8年
工事完了後
(見込み) 24.7年
ニチイホームたまプラーザ
契約期間の延長
10年延長
※イメージ図
運営の効率化や入居者の快適性を配慮したプランニング
ファミリールーム
 エントランスホールを小分けし、
ラウンジ、ファミリールーム
へ改修
 オペレーション効率化のため
新たなサービス導線を確保
エントランスダイニング
(注) 契約解除不可期間は2027年7月31日までです。
平均賃貸借期間の長期化
(ポートフォリオ全体)
主要物件でのオペレーター交代と新たな取組み
11
 ORE戦略に基づき的確な協議を行なった結果、本投資法人と新旧オペレーター共に有益な
事業承継を実現
 オペレーターとの協働による施設のバリューアップ工事等に着手
アクティバ琵琶
(取得価格:6,940百万円※)
※取得価格ベースで本投資法人ポートフォリオ
の24.8%
1. 賃貸借契約条件の維持
2. 親会社(リゾートトラスト株式会社)の連帯保証及び
情報開示への協力
3. 次回賃料改定時(2018年8月)の賃料減額不可
 入居率の推移
所在地 滋賀県大津市
居室数(定員) 384(445)
オペレーターとのパートナーシップ
に基づき、中長期的な収益の
安定化を目指す
70.0%
75.0%
80.0%
85.0%
90.0%
95.0%
100.0%
本投資法人による対応
・オペレーターの改善要望も踏まえた長期
修繕計画の策定
・適切な施設メンテナンスの実施
名称 リゾートトラスト株式会社
(東証・名証第一部上場)
事業内容 会員権事業
ホテルレストラン等事業
メディカル事業
創業 1973年4月
運営施設数 14施設
居室数 1,459室
新オペレーター
アクティバ株式会社
(新設法人)
 株式取得
 100%子会社化
連携
オペレーター交代の概要(2017年4月1日付) 新たな取組みの概要
オペレーター交代の承諾条件
オペレーターによる対応
会員制リゾート事業やメディカル事業で培った
経営資源を活用
・共用部及び外構部のバリューアップ工事
・ホテルライクな食事の提供
外部成長への取組み実績について
12
第3期 (17/2期)時点でのパイプライン件数(注4)
優先交渉権を有する合同会社KSLF8 匿名組合出資持分の運用資産(注1)
物件名 カネディアンヒル アネシス兵庫
オラージュ
須磨
ロココリハ
アネシス
寺田町
所在地
兵庫県
神戸市
兵庫県
神戸市
兵庫県
神戸市
大阪府
豊中市
大阪府
大阪市
建築時期 2002年1月 2005年9月 2010年9月 2011年4月 2010年10月
鑑定評価額
(百万円)
1,930 1,480 2,940 2,190 3,720
施設規模
(定員数)
115 100
140
(うちサ高住:40)
100
250
(うち介護付
有料老人
ホーム:100)
(注1) 当該運用資産のオペレーターは、医療法人社団甲有会です。また、本投資法人は2019年3月29日までに116.5億円以上の価格で購入希望の通知を行うことにより、当該運用資産
の取得について優先的に営業者と交渉が可能です。
(注2) 2017年2月28日時点の鑑定評価額を記載しています。
(注3) 平均築年数は、各物件の築年数を鑑定評価額で加重平均して算出しています(小数第2位を四捨五入)。
カネディアンヒル アネシス兵庫 オラージュ須磨 ロココリハ アネシス寺田町
最低購入価格
116.5億円
鑑定評価額合計
122.6億円
平均築年数
8.8年
新生銀行
29.0%
三井住友銀行
29.0%
三菱UFJ信託銀行
16.7%
みずほ銀行
8.7%
損害保険ジャパン
日本興亜
6.7%
りそな銀行
3.3%
みずほ信託銀行
3.3%
日本生命保険
3.3%
財務状況について(第4期(17/8期)末時点)
 有利子負債の返済期限分散状況
 有利子負債の状況(注1)
 金融機関別借入金残高
区分 借入先
借入残高
(百万円)
利率(注2) 借入日 返済期限
シリーズ 3-①
(短期)
新生銀行 500 基準金利(全銀
協1ヶ月日本円
TIBOR)+0.3%
2017/7/31 2018/7/30
シリーズ 3-②
(短期)
三井住友銀行 500
短期合計 1,000
シリーズ 1-B
(長期)
新生銀行、三井住友銀行、三菱UFJ信託銀行、
みずほ銀行、日本生命保険
3,500 0.4352% 2015/7/29 2018/7/30
シリーズ 1-C
(長期)
新生銀行、三井住友銀行、三菱UFJ信託銀行、
みずほ銀行、りそな銀行、みずほ信託銀行
6,000 0.7287% 2015/7/29 2020/7/29
シリーズ 1-D
(長期)
新生銀行、三井住友銀行、三菱UFJ信託銀行、
みずほ銀行、損害保険ジャパン日本興亜
4,500 1.1145% 2015/7/29 2022/7/29
長期合計 14,000
借入合計 15,000
(注1) 返済方法は全て期限一括返済、無担保無保証です。また、シリーズ1(1-B,1-C,1-D)は新生銀行をアレンジャーとするシンジケートローンです。
(注2) 長期は全額変動金利による借入れですが、金利上昇リスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っており、当該スワップによる金利固定化後の金利
を記載しています。
 財務の状況
平均残存借入期間 2.9年
平均借入金利(注1) 0.92%
長期借入金比率 93.3%
LTV(注2) 42.5%
(百万円)
(注1) 基準金利及びスプレッド並びに年率換算したアップフロントフィー
料率を加算した数値の小数第3位を四捨五入して記載しています。
(注2) LTVは総資産額に対する有利子負債残高の割合をいい、小数第2位を
四捨五入して記載しています。
(注) 各期に返済期限が到来する有利子負債残高を示しています。
借入先 借入金残高(百万円)
新生銀行 4,350
三井住友銀行 4,350
三菱UFJ信託銀行 2,500
みずほ銀行 1,300
損害保険ジャパン日本興亜 1,000
りそな銀行 500
みずほ信託銀行 500
日本生命保険 500
合計 15,000
13
3,500
6,000
4,500
1,000
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
6期
(18/8期)
10期
(20/8期)
14期
(22/8期)
APPENDIX
補足資料
ヘルスケア施設を取り巻く環境
15
<日本における人口の推移>
<有料老人ホームの届出状況の推移>
<三大都市圏における 65 歳以上人口の推移>
 我が国の全人口に対する65歳以上人口の割合は、2010年の23.0%から2020年には28.9%、2065年には
38.4%に上昇見込み
(出所) 内閣府「平成29年版高齢社会白書」
(出所) 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来人口推計(平成 25 年 3 月推計)」
(出所) 厚生労働省(各年 7 月 1 日現在)調べ
<サービス付き高齢者向け住宅の登録状況の推移>
(出所) サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム(平成 29 年 6 月末日時点)
利用者のニーズ
オペレーターのニーズ
事業の拡大や効率化
所有と運営の分離による運営への特化
資金調達手段の多様化
バランスシートのスリム化
不動産保有リスクの回避
本投資法人の基本理念
資本市場の投資家のニーズ
長期安定を求める投資
成長分野に対する投資
リスクに見合った利回り
社会貢献性の高い投資
多様な投資機会
 安心・安全な生活
 健康な生活
 医療や介護に不安のない生活
 生涯現役の生きがいのある生活
 適正な利用料金
 利便度と自由度の高い生活
国の政策・社会のニーズ
民間主導での社会的インフラ整備推進
社会保障費の抑制
地域包括ケアの実現
地方創生
コンパクトシティ
団地再生
「資本市場とヘルスケア業界をつなぐ担い手として、幅広くヘルスケア業界の成長を支援し、本投資法人のステーク
ホルダーである利用者、オペレーター、投資主の満足度の最大化を追求することにより、社会に貢献する」
16
国の政策や社会のニーズと歩調を合わせた成長戦略
アクティバ
琵琶
ゆいま~る
聖ヶ丘
アルファ恵庭駅
西口再開発ビル

ジョイステージ
八王子
日本版
CCRC
団地再生
地域交流・
多世代交流
地方創生
コンパクト
シティ
地域交流・
多世代交流
日本版
CCRC
(出所)厚生労働省「病院の耐震改修状況調査(平成27年3月31日)」
(注) 「耐震化率」とは、全ての建物に耐震性のある病院数を回答病院総数
で除したものをいいます。
病院の
耐震化率
全ての建物に
耐震性がある病院数
5,687件
67.0%
建物に耐震性が
不明である病院数
1,955件 23.0%
一部の建物に
耐震性がある病院数
729件 8.6%
全ての建物に
耐震性がない
病院数
122件
1.4%
17
 取得ストーリーを重視した外部成長戦略
 J-REITとして新たなアセットクラスであるメディカル施設(病院)についても取得を検討
日本版
CCRC
日本版
CCRC
国の政策や社会のニーズと歩調を合わせた成長戦略 病院の耐震化率について
(注) 本投資法人が社会的ニーズに対応していると判断した 5 物件につき、それぞれの物件が対応すると判断した社会的ニーズの概要を記載しています。
投資対象及びポートフォリオ構築方針
①施設タイプの分散 ②オペレーターの分散 ③地域の分散 ④規模の分散
 ポートフォリオの分散を図ることにより安定的な運用を目指します
シニアリビング施設 70%以上
 介護付有料老人ホーム
 住宅型有料老人ホーム
 健康型有料老人ホーム
 サービス付き
高齢者向け住宅
 その他
メディカル施設 30%以下
 病院
 診療所
 医療モール
 介護老人保健施設
 その他
投資対象
ポートフォリオの状況
シニアリビング施設
メディカル施設
70%以上
30%以下
地域別投資比率の目標
三大都市圏及び
中核都市圏80%以上
その他
20%以下
(注1)「三大都市圏」とは、東京圏、大阪圏及び名古屋圏をいい、「中核都市圏」とは、三大都市圏以外の政令指定都市、中核市及び特例市をいいます。
(注2) 上記①から④における分散の各比率は、取得価格に基づき算出しています。
(注3)「要介護度の分散」は、入居者数の合計に対する要支援・要介護度別の各入居者数の比率を記載しています。「平均要介護度」は、重要事項説明書に記載された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1から5はそれぞれ1から5までを、
それぞれ乗じた合計を入居者数の合計で除した値を記載しています。なお、データは重要事項説明書又は各オペレーターからの提出資料に記載の数値に基づいて算出しており、「ポートフォリオの概要について」にて記載の時点を採用しています(以下、特段の注記が無い限り
同様の定義にて算出しています。)。
投資対象
地域別投資
比率目標
⑤要介護度の分散(注3)
介護付有料老人ホーム
78.1%
住宅型有料老人ホーム
17.0%
サービス付き高齢者向け住宅
4.9%
施設タイプ別
比率
アクティバ(株)
24.8%
(株)ニチイケアパレス
15.2%
(株)エヌエムライフ
13.1%
長谷川介護サービス(株)
12.5%
(福)ノテ福祉会
8.2%
SOMPOケア
ネクスト(株)
6.8%
(有)シルバータウン
4.9%
(株)ベネッセ
スタイルケア
4.2%
(株)コミュニティネット
4.2%
(株)さわやか倶楽部
3.4%
(株)エクセレントケアシステム
2.7%
オペレーター
の分散状況 規模別比率
東京圏
10,190百万円
36.4%
大阪圏
10,770百万円
38.5%
中核都市圏
4,045百万円
14.5%
その他
2,960百万円
10.6%
三大都市圏
比率
75.0%
三大都市圏
及び中核都市圏
比率
89.4%
地域別比率
18
50億円以上
1物件 6,940百万円
24.8%
30億円~50億円未満
1物件 3,675百万円
13.1%
20億円~30億円未満
2物件 4,785百万円
17.1%
10億円~20億円未満
7物件 10,055百万円
36.0%
5億円~10億円未満
3物件 2,510百万円
9.0%
自立
20.4%
要支援1
11.0%
要支援2
5.4%
要介護1
20.8%
要介護2
12.8%
要介護3
10.5%
要介護4
11.6%
要介護5
7.6%
平均
要介護度
1.7
ORE戦略
オペレーターのニーズ
 事業の拡大や効率化
 所有と運営の分離による運営への特化
 資金調達手段の多様化
 バランスシートのスリム化
 不動産保有リスクの回避
セール・アンド・
リースバック
新規開発
本投資法人の成長戦略
本投資法人・本資産運用会社の機能
 長期安定的な施設の保有
 的確な施設のメンテナンス
 経営への理解に基づく信頼関係
 新規施設開発の支援
 M&A等の情報提供
 営業の支援・改善提案
スポンサー会社の機能
 営業の支援・改善提案
 建物・設備のメンテナンス
 新規施設開発の支援
 資金調達の支援
セール・アンド・リースバックへの関与案件 6施設 149億円(53.3%)(注)
アクティバ琵琶(レジデンス棟)
ゆいま~る聖ヶ丘
ジョイステージ八王子
さわやか桜弐番館

エクセレント西宮
新規開発への関与案件 4施設 57億円(20.5%)
アクティバ琵琶(ケアレジデンス棟)
グランヒルズおがわらこ
アルファ恵庭駅西口再開発ビル
SOMPOケア ラヴィーレ神戸垂水
パートナーシップに基づくソリューションの提供
19
ORE(Operator Real Estate)戦略の実践
ORE戦略 オペレーター
スポンサー会社のネットワーク
本資産運用会社のネットワーク
セール・アンド・リースバック案件
オーナーチェンジ案件
新規開発案件
オーナーチェンジ案件
マルチパイプラインの活用
(注) 取得価格の合計における比率です。
長期固定の賃貸借契約と高度な運用能力に
裏付けられる安定したキャッシュ・フロー
オペレーター名 設立年月日
売上高
(百万円)
(注1)
運営施設数
(施設)
(注2)
定員数
又は居室数
(注2)
上場/非上場
アクティバ株式会社
2016年
12月28日
-(注3) 14(注2)
定員数(1,762)
居室数(1,459)
東京証券取引所・名古屋証券
取引所第一部上場のリゾート
トラスト株式会社の100%子
会社
株式会社
ニチイケアパレス
1964年
6月22日
非開示(注4) 78
定員数(5,099)
居室数(4,956)
東京証券取引所市場
第一部上場の株式会社ニチイ
学館の連結子会社
株式会社
エヌエムライフ
1995年
10月5日
882 1
定員数(263)
居室数(232)
非上場会社
長谷川介護
サービス株式会社
2006年
11月1日
19,139 126
定員数(6,108)
居室数(6,085)
非上場会社
社会福祉法人
ノテ福祉会
1983年
6月13日
6,452 43
定員数(1,681)
居室数(1,023)
非上場法人
SOMPOケアネクスト
株式会社
1992年
11月11日
37,472 117
定員数(8,910)
居室数(8,826)
東京証券取引所市場
第一部上場のSOMPOホール
ディングス株式会社子会社
株式会社ベネッセ
スタイルケア
1995年
9月7日
100,897 312
定員数(17,525)
居室数(16,789)
東京証券取引所市場
第一部上場の株式会社
ベネッセホールディングスの
連結子会社
株式会社
コミュニティネット
1998年
6月24日
1,479 10
定員数(990)
居室数(515)
非上場会社
株式会社さわやか倶楽部
2004年
12月1日
15,134 71
定員数(4,263)
居室数(4,236)
東京証券取引所市場
第一部上場の株式会社
ウチヤマホールディングスの
連結子会社
株式会社エクセレント
ケアシステム
2004年
8月2日
3,827 39
定員数(1,466)
居室数(1,334)
非上場会社
有限会社
シルバータウン
2002年
2月25日
153 3
定員数(188)
居室数(178)
非上場会社
スポンサー会社からの
役職員の派遣
本資産運用会社の
高度な運用能力
安定した
キャッシュ・フロー
の実現

 高い専門性
 豊富な経験
 人的ネットワーク
賃貸借契約
期間別比率 固定賃料
比率
100.0%
20年以上
100.0%
20
 原則としてオペレーターと賃料固定型の長期賃貸借契約を締結
 運用会社の目利き力によりオペレーターを厳選
(注1) 「売上高」は、2017年3月31日時点の情報を記載しています。但し、株式会社エヌエムライフは2016年12月31日時点、長谷川介護
サービス株式会社は2016年9月30日時点、株式会社エクセレントケアシステムは2017年7月31日、有限会社シルバータウンは2016年
8月31日時点の情報を記載しています。
(注2) 「運営施設数」、「定員数又は居室数」は、2017年6月30日時点の情報を記載しています。但し、株式会社ベネッセスタイルケアは、
2017年7月31日時点の情報を記載し、アクティバ株式会社は2017年9月1日時点のリゾートトラストグループの施設数を含めた数値を
記載しています。
(注3) アクティバ株式会社は、2017年2月28日より事業を開始したため、売上高を「―」としています。
(注4) 株式会社ニチイケアパレスの「売上高」は、オペレーターの承諾を得られていないため非開示としています。
運営実績のあるオペレーターの選定
高い専門性と豊富な経験を有する本資産運用会社のメンバー
賃料固定型の長期賃貸借契約による安定したキャッシュ・フロー
(注1) 第4期(17/8期)末時点の数値であり、各比率は取得価格に基づき算出しています。
(注2) 取得資産に複数のテナントが存在する場合には、主たるテナントであるオペレーターとの賃貸借契約に基づ
いて算出しています。
平均残存契約期間
16.2年
固定賃料比率
100.0%
平均賃貸借期間
23.8年
残存賃貸
借契約
期間別比率
20年以上
5件
24.9%
15年以上
20年未満
4件
23.5%
10年以上
15年未満
3件
36.5%
5年以上
10年未満
1件
6.2%
5年未満
1件
8.9%
賃貸借契約の状況
21
(注1)各物件に複数のテナントが存在する場合には、主たるテナントであるオペレーターとの賃貸借契約に基づいて記載しています。
(注2)契約形態は「グランヒルズおがわらこ」を除き、全て普通賃貸借契約です。なお、「グランヒルズおがわらこ」は定期建物賃貸借契約です。
(注3)原則契約期間中の改定はありません。但し、物価又は金利上昇に伴う賃料増額については2年毎に協議が可能です。
(注4)原則契約期間中の改定はありません。但し、経済情勢の変動等により著しく不当と認められる場合は3年毎の協議が可能ですが、協議が整わない場合、賃借人は現在賃料の支払い義務を負います。
(注5)原則契約期間中の改定はありません。但し、経済情勢の変動等により著しく不当と認められる場合は協議の上改定が可能です。
(注6)アルファ恵庭駅西口再開発ビルの4階から6階に入居している「イリーゼ恵庭」との賃貸借契約内容を記載しています。
(注7)建物の瑕疵又は使用ができない場合を除き、賃料の減額請求は出来ません。
(注 8)従前の契約内容にて更新しています。次回の改定日は2022年7月1日です。
(注 9)2017年4月1日付賃貸借契約変更覚書にて、2018年8月31日の賃料改定時には賃料の減額は行わず、現行の賃料額と同額以上とすることについてアクティバ株式会社と合意済みです。
物件番号
施設
タイプ
物件名 オペレーター 契約開始日 解約禁止期間 契約終了日
残存
契約期間
賃料条件
改定期間
賃料改定日
賃料改定
該当決算期
S-01 ジョイステージ八王子 ㈱エヌエムライフ 2014年7月31日 2026年1月31日 2036年1月31日 18.4年 原則不可
(注3) – -
S-02 ニチイホームたまプラーザ ㈱ニチイケアパレス 2002年8月1日 2022年7月31日 2022年7月31日 4.9年 3年毎 2018年8月1日 第6期
S-03 ニチイホーム中野南台 ㈱ニチイケアパレス 2007年4月1日 2027年3月31日 2027年3月31日 9.6年 3年毎 2019年4月1日 第8期
S-04 ゆいま~る聖ヶ丘 ㈱コミュニティネット 2014年12月17日 2022年12月16日 2064年12月16日 47.3年 原則不可
(注4)
- -
S-05 イリーゼ蒲田・悠生苑 長谷川介護サービス㈱ 2012年7月1日 – 2042年6月30日 24.8年 5年毎 2017年7月1日
(注8)
第4期
S-06 アクティバ琵琶 アクティバ㈱ 2007年8月31日 2017年8月31日 2027年8月30日 10.0年 3年毎 2018年8月31日
(注9)
第6期
S-07 SOMPOケアラヴィーレ神戸垂水 SOMPOケアネクスト㈱ 2010年5月13日 2028年5月31日 2030年5月31日 12.8年 原則不可
(注5)
- -
S-08 グランダ門戸厄神 ㈱ベネッセスタイルケア 2014年7月31日 2037年7月30日 2037年7月30日 19.9年 原則不可
(注5)
- -
S-09 エクセレント西宮 ㈱エクセレントケアシステム 2014年10月8日 2022年10月7日 2034年10月7日 17.1年 原則不可
(注4)
- -
S-10 天 社会福祉法人ノテ福祉会 2007年9月15日 2023年2月26日 2038年2月26日 20.5年 原則不可
(注4)
- -
S-11 イリーゼ西岡 長谷川介護サービス㈱ 2014年6月1日 2027年3月31日 2044年5月31日 26.8年 原則不可
(注3)
- -
S-12 さわやか桜弐番館 ㈱さわやか倶楽部 2013年3月27日 2023年3月27日 2033年3月27日 15.6年 原則不可
(注3)
- -
S-13 アルファ恵庭駅西口再開発ビル
(注6)
長谷川介護サービス㈱ 2015年3月15日 2023年3月31日 2045年3月31日 27.6年 原則不可
(注3)
- -
S-14 グランヒルズおがわらこ 有限会社シルバータウン 2007年4月27日 2024年5月31日 2029年10月31日 12.2年 3年毎
(注7)
2017年11月12日 第5期
介護付
介護付
介護付
住宅型
介護付
介護付
介護付
住宅型
介護付
介護付
サ高住
住宅型
介護付
住宅型
22
物件
番号
物件名 鑑定会社
取得価格
(百万円)
(A)
第4期末
(2017年8月31日時点)
第3期末
(2017年2月28時点)
鑑定評価額
直接還元法
還元利回り
期末帳簿価格
(百万円)
(B)
鑑定評価額
(百万円)
(C)
直接還元法
還元利回り
(D)
鑑定評価額対
帳簿簿価比率
(C)÷(B)-1
鑑定評価額
(百万円)
(E)
直接還元法
還元利回り
(F)
増減
(C)-(E)
増減率
(C)÷(E)-1
増減
(D)-(F)
S-01 ジョイステージ八王子 日本不動産研究所 3,675 3,834 3,890 5.2% 1.5% 3,900 5.2% -10 -0.3% 0.0%
S-02 ニチイホームたまプラーザ 日本不動産研究所 2,500 2,499 2,810 4.9% 12.4% 2,810 4.9% 0 0.0% 0.0%
S-03 ニチイホーム中野南台 日本不動産研究所 1,740 1,764 2,020 4.2% 14.5% 2,020 4.2% 0 0.0% 0.0%
S-04 ゆいま~る聖ヶ丘 谷澤総合鑑定所 1,175 1,203 1,330 4.6% 10.6% 1,330 4.6% 0 0.0% 0.0%
S-05 イリーゼ蒲田・悠生苑 日本不動産研究所 1,100 1,104 1,190 4.5% 7.8% 1,190 4.5% 0 0.0% 0.0%
S-06 アクティバ琵琶 日本不動産研究所 6,940 7,056 7,310 5.4% 3.6% 7,310 5.4% 0 0.0% 0.0%
S-07 SOMPOケア ラヴィーレ神戸垂水 日本不動産研究所 1,900 1,937 2,060 5.0% 6.4% 2,060 5.0% 0 0.0% 0.0%
S-08 グランダ門戸厄神 谷澤総合鑑定所 1,180 1,261 1,240 4.7% -1.7% 1,240 4.7% 0 0.0% 0.0%
S-09 エクセレント西宮 日本不動産研究所 750 754 932 5.2% 23.6% 931 5.2% 1 0.1% 0.0%
S-10 天 日本不動産研究所 2,285 2,405 2,600 6.2% 8.1% 2,600 6.2% 0 0.0% 0.0%
S-11 イリーゼ西岡 谷澤総合鑑定所 800 857 890 5.0% 3.9% 887 5.0% 3 0.3% 0.0%
S-12 さわやか桜弐番館 日本不動産研究所 960 985 1,030 5.5% 4.6% 1,030 5.5% 0 0.0% 0.0%
S-13 アルファ恵庭駅西口再開発ビル 谷澤総合鑑定所 1,600 1,684 1,790 5.1% 6.3% 1,800 5.1% -10 -0.6% 0.0%
S-14 グランヒルズおがわらこ 日本不動産研究所 1,360 1,414 1,430 6.9% 1.1% 1,430 6.9% 0 0.0% 0.0%
合計 27,965 28,765 30,522 5.2% 6.1% 30,538 5.2% -16 -0.1% 0.0%
第4期(17/8期)末鑑定評価額
(注1) 取得価格、鑑定評価額、帳簿価格は百万円未満を切り捨てて表示しており、各比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注2)合計欄の還元利回りは、鑑定評価額に基づく加重平均です。
・事業収益性(賃料負担力)
・サービスの品質
・マーケット環境
・経営理念
・業歴・業容
・財務信用力
・立地
・建物・設備のスペック
・ビジネスモデルとの適合性
・汎用性
投資基準及びオペレーターの選定ポイントについて
23
500室以上の施設を運営するオペレーターの割合
経営理念 業歴・業容 財務信用力
オペレーターの選定ポイント
 創業の経緯、経営哲学
 経営者のバックボーンと人物
 事業規模
 過去の事故、不祥事
 バランスシート、損益状況、
キャッシュフロー、銀行取引
 他の事業や関係会社の状況
 500室以上の施設を運営するオペレーター
は全体の1.2%
 500室以上の施設を運営するオペレーター
の居室数は全体の34.2%
(出所)KPMGヘルスケアジャパン株式会社より入手したデータに基づき本資産運用会社が作成
(注) 2015年10月時点の全国の「有料老人ホーム」及び「サービス付き高齢者向け住宅」を運営しているオペレーターの社数及び居室数を合計し
ています。
500室以上
204,574室
34.2%
1~499室
392,724室
65.8%
500室以上
108社
1.2%
1~499室
8,856社
98.8%
※全国、居室数ベース※全国、社数ベース
不動産
オペレーター
オペレーション
個別物件の投資基準
バックアップオペレーション機能について
本投資法人が取得した施設のオペレーター
スポンサー会社
一部の
スポンサー
会社の
関係会社
本投資法人が取得した施設の
オペレーターの一部
(9社)
転貸借契約
スポンサー・サポート契約 バックアップオペレーションに関する
協定書
 運用会社の高い専門性と豊富な経験による安定した運用
 バックアップオペレーション機能による万全のリスク対策
24
※トラストガーデンは、リゾートトラスト(株)の100%子会社です。
シニアリビング施設の分類
25
自立者向け 要介護者向け
中価格帯 高価格帯 中価格帯 高価格帯
入居需要 潜在需要 △ ◎ ○
月額入居費用
10万円以上
30万円未満
30万円以上
10万円以上
30万円未満
30万円以上
居室面積 25~50㎡ 50~100㎡ 15~25㎡ 18~25㎡
居室内設備 トイレ、洗面、エアコン、浴室、キッチン等 トイレ、洗面、エアコン等
共用部設備 食堂、厨房、談話室等
食堂、厨房、大浴場、談
話室、喫茶室、シアター、
カラオケルーム、趣味室、
フィットネスルーム、ゲ
ストルーム等
食堂、厨房、浴室(個浴室、共同浴室、機械浴室)、
ヘルパーステーション、健康管理室、談話室、リハ
ビリ室等
(注1) 上記の表は、各類型のシニアリビング施設が有していると本投資法人が考えている入居需要、月額入居費用、居室面積、居室内設備及び共用部設備等に関する一般的な特徴を簡略化して記載しています。
(注2)「月額入居費用」は、一時金の収受がある場合には、当該一時金を入居契約で定める償却期間で按分した金額を月額利用料(食費を含みます。)の額に加算した金額を記載しています。
シニアリビング施設の典型的な収益構造
シニアリビング施設
入居者
不動産
サービス
ホスピタリティ
サービス
介護
サービス
医療・看護
サービス
介護保険
制度
健康保険
制度
保険報酬利用料
プライベートペイ
本投資法人
固定賃料
投資主
分配
26
社会保障制度の影響あり
パブリックペイ
 本投資法人は、シニアリビング施設から安定的に固定賃料を収受
 シニアリビング施設は、パブリックペイへの依存度により社会保障制度の影響が変動
(注) 上記の図は、シニアリビング施設における典型的な収益構造であると本投資法人が分析している内容を模式化して記載したものです。
本投資法人が投資するシニアリビング施設について
高い
低い
要介護度 高い低い
27
シニアリビング施設の平均要介護度と月額利用料別分布状況(第4期(17/8期)末時点)
(注) 本投資法人のポートフォリオにおけるシニアリビング施設の特徴を整理するために本投資法人が行った分析を簡略化して記載したものです。
(円)
自立者向け
高価格帯
要介護者向け
高価格帯
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0
アクティバ琵琶
(介護)
ニチイホーム
たまプラーザ
イリーゼ西岡
イリーゼ蒲田・
悠生苑
SOMPOケア
ラヴィーレ
神戸垂水

(介護)
さわやか
桜弐番館
自立者向け
中価格帯
新たな需要 ボリュームゾーン
ニチイホーム
中野南台
要介護者向け
中価格帯

(自立)
ジョイステージ
八王子(自立)アクティ
バ琵琶
(自立)
ゆいま~る
聖ヶ丘(自立)
グランヒルズ
おがわらこ
ゆいま~る
聖ヶ丘(介護)
イリーゼ恵庭
グランダ
門戸厄神
エクセレント
西宮
ジョイステージ
八王子(介護)





投資主優待制度について(第4期(17/8期))
 投資主の皆様やそのご家族の方々の健康長寿の実現に寄与することを目的とした優待制度
 本投資法人保有施設のみならず、以下の9社が運営する全有料老人ホーム(注)が対象
日本全国 合計約●●施設が対象
(注) 基準日(2017年8月31日)時点において、SOMPOケアネクスト株式会社、株式会社生活科学運営、株式会社センチュリーライフ、株式会社LIXIL シニアライフカンパニー、株式会社ニチイケアパレス、株式会社さわやか倶楽部、
長谷川介護サービス株式会社、株式会社エクセレントケアシステム及び株式会社エヌエムライフの各社が運営する有料老人ホームが対象となります。
優待制度の内容 全国約 397施設が対象
・≪前払い金プランの場合≫
前払金の3%または20万円の割引
・≪月払いプランの場合≫
毎月の家賃相当額の3%割引
・日帰り(昼食付)施設見学無料
28
115施設
東京、埼玉、千葉、
神奈川、愛知、大阪、
兵庫、広島
・日帰り(昼食付)施設見学無料
・初月利用料の10%割引
・体験入居無料
(1泊2日 2食夕朝付)
・日帰り(昼食付)施設見学無料
・日帰り(昼食付)施設見学無料
・施設見学、ご入居時無料送迎
・月額利用料割引
(家賃相当額1ヶ月分)
・首都圏からの入居移動費用無料
(神戸・沖縄・北海道施設対象)
・初月利用料の10%割引
・体験入居無料
(1泊2日 2食夕朝付)
・日帰り(昼食付)施設見学無料
・入居一時金割引(20万円割引)
・体験入居無料3回まで
(1泊2日 2食夕朝付)
・日帰り(昼食付)施設見学無料
(3回まで)
・日帰り(昼食付)施設見学無料
・ ≪前払い金プランの場合≫
入居一時金 30万円割引
・体験入居無料
(1泊2日 2食夕朝付)
・日帰り(昼食付)施設見学無料
・日帰り(昼食付)施設見学無料
・体験入居無料(1泊2日 3食付)
23施設
10施設
5施設
72施設
58施設
99施設
14施設
1施設
東京、埼玉、神奈川、
静岡、愛知、京都、兵庫
大阪
東京、埼玉、千葉、
神奈川、大阪
東京、福岡
東京、埼玉、千葉、
神奈川、静岡
北海道、秋田、栃木、
埼玉、千葉、新潟、愛
知、三重、京都、大阪、
兵庫、愛媛、福岡、大分
北海道、東京、
埼玉、千葉、神奈川
長野、兵庫、沖縄
東京、神奈川、愛知、
京都、兵庫、徳島
東京
ケアレジデンス棟外観
S-6 アクティバ琵琶 介護付有料老人ホーム セール・アンド・リースバック/開発 取得価格:6,940百万円
所在地 滋賀県大津市
構造・階数
鉄筋コンクリート造陸屋根4階建(ケアレジデンス棟)
鉄筋コンクリート造陸屋根7階建(ケアセンター棟)
鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造アルミ
ニューム板葺屋根地下1階付12階建(レジデンス棟)
賃貸可能面積 39,649.84㎡
竣工日
平成19年8月1日(ケアレジデンス棟)
昭和62年8月31日(ケアセンター棟)
昭和62年7月15日[昭和62年12月2日増築、
平成4年6月2日変更・増築](レジデンス棟)
居室数
(定員)
384(445)
居室面積帯 16.25㎡~104.73㎡
平均要介護度 1.0
オペレーター
アクティバ株式会社(リゾートトラスト株式会社の
100%子会社)
29
ポートフォリオ一覧①
 自立高齢者向けのレジデンス棟300 室、要介護者向けのケア
レジデンス棟84 室、クリニック、デイサービスセンター、
一時介護室8室が入居するケアセンター棟で構成されていま
す。
 自立者から看取りまで一貫したサービス提供が行われてお
り、300 人を超える入居者間では数多くのサークル活動が活
発に運営され、熟成されたコミュニティが形成されている日
本版CCRCのモデル事例です。
S-13 アルファ恵庭駅西口再開発ビル 住宅型有料老人ホーム 開発 取得価格:1,600百万円
所在地 北海道恵庭市
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付6階建
賃貸可能面積 5,343.33㎡
竣工日 平成27年1月28日
居室数
(定員)
73(73)
居室面積帯 20.16㎡~28.96㎡
平均要介護度 2.0
オペレーター 長谷川介護サービス株式会社
30
ポートフォリオ一覧②
エントランスホール
共用部
食堂
居室
 本投資法人が区分所有する1階には郵便局等の商業テナント、3 階
には医療モール及び商業テナント、4階から6階は有料老人ホーム
の「イリーゼ恵庭」が入居しており、1階の保育園と2階の自転車
置場、3階の市政サービスセンターは恵庭市が区分所有していま
す。
 共用部には食堂、厨房、機能訓練室、健康管理室、個浴室、機械
浴室等の充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人
ホームとして必要な設計設備を備えています。
S-4 ゆいま~る聖ヶ丘 住宅型有料老人ホーム セール・アンド・リースバック 取得価格:1,175百万円
所在地 東京都多摩市
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根4階建(A、B、C棟)
賃貸可能面積 4,385.53㎡
竣工日 平成23年11月15日
居室数
(定員)
70(109)
居室面積帯 23.41㎡~66.84㎡
平均要介護度 0.3
オペレーター 株式会社コミュニティネット
31
ポートフォリオ一覧③
食堂
居室
リビング
居室
 オペレーターの株式会社コミュニティネットが施設の開発段階から入
居希望者との対話を重ねながらコンセプトとコミュニティを作り上げ
ていくコーポラティブハウスの手法で開発を行い、「団地再生」のモ
デルケースとして各種メディアでも紹介されたユニークな施設です。
所在地 東京都中野区
構造・階数
鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付5階

賃貸可能面積 3, 339. 00㎡
竣工日 平成4年6月25日
居室数
(定員)
83 (83)
居室面積帯 13. 20㎡
平均要介護度 2.4
オペレーター 株式会社ニチイケアパレス
32
S-3 ニチイホーム中野南台 介護付有料老人ホーム 第三者物件
取得価格:
1,470百万円 S-4 グランダ門戸厄神
住宅型有料
老人ホーム
第三者物件
取得価格:
1,180百万円
 自由で楽しい、安心・安全な暮
らし」を方針に、介護に関わる
職員の割合2. 5:1 以上の手厚
いサービス体制で運営されてい
ます。
中庭
居室
エントランス
個浴室
所在地 兵庫県西宮市
構造・階数 鉄骨造陸屋根4階建
賃貸可能面積 3,287.80㎡
竣工日 平成26年7月18日
居室数
(定員)
62(63)
居室面積帯 22. 00㎡~44. 50㎡
平均要介護度 1.7
オペレーター 株式会社ベネッセスタイルケア
 『ご自分らしく』を実現でき、
ご自宅のように『快適』にお過
ごしいただけるように」を運営
方針に、個々人のケアプランに
基づいた手厚いサービス体制で
運営されています。
ポートフォリオ一覧④
所在地 東京都八王子市
構造・階数 鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根6階建
賃貸可能面積 13, 812. 27㎡
竣工日
平成7年10月31日
(平成15年5月23日増築)
居室数
(定員)
232(263)
居室面積帯 14. 21㎡~55. 12㎡
平均要介護度 1.0
オペレーター 株式会社エヌエムライフ
33
S-1 ジョイステージ八王子 介護付有料老人ホーム
セール・アンド・
リースバック
取得価格:
3,675百万円 S-10 天
住宅型有料老人
ホーム
第三者物件
取得価格:
1,180百万円
 開設以来自立者から看取りまで
一貫したサービス提供が行われ
ています。200人を超える入居
者間では数多くのサークル活動
や農園が運営されており、熟成
されたコミュニティが形成され
ている日本版CCRCのモデル事例
です。
談話室
ラウンジ
エントランス
ファミリールーム(和室)
所在地 北海道札幌市
構造・階数
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根
13階建
賃貸可能面積 6, 473. 60㎡
竣工日 平成19年9月5日
居室数
(定員)
85(89)
居室面積帯 24. 43㎡~61. 31㎡
平均要介護度 2.6
オペレーター 社会福祉法人ノテ福祉会
 介護居室フロアは各階9人毎に共
用部分として食堂、キッチンコー
ナー 、居間、個浴室等が配置され
たユニットケア方式となってお
り、北海道を代表する社会福祉法
人で長年蓄積された、きめ細かく
先進的な介護と医療の連携した
サービスが提供されています。
食堂
大浴場
居室
ポートフォリオ一覧⑤
所在地 兵庫県神戸市
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
賃貸可能面積 4, 493. 35㎡
竣工日 平成22年3月3日
居室数
(定員)
100(100)
居室面積帯 16. 60㎡~17. 10㎡
平均要介護度 2.3
オペレーター SOMPOケアネクスト株式会社
34
S-7
SOMPOケア
ラヴィーレ神戸垂水(注)
介護付有料
老人ホーム
開発
取得価格:
1,900百万円 S-2 ニチイホームたまプラーザ
介護付有料
老人ホーム
スポンサー会社
保有物件
取得価格:
2,500百万円
 おむつゼロ、特殊浴ゼロ、経管食
ゼロ、車椅子ゼロの「4大ゼロ」を
目標に掲げ、介護に関わる職員の
割合2. 5:1以上の手厚いサービス
体制で運営されています。
食堂 エントランス
所在地 神奈川県川崎市
構造・階数
鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付4
階建
賃貸可能面積 8,208.65 ㎡
竣工日 平成4年3月19日
居室数
(定員)
160(164)
居室面積帯 14. 17㎡~28. 61㎡
平均要介護度 2.5
オペレーター 株式会社ニチイケアパレス
 平成14年に株式会社ニチイケ
アパレスにより運営が開始さ
れた、要介護者向けの大規模
な施設です。「自由で楽し
い、安心・安全な暮らし」を
方針に、介護に関わる職員の
割合2.5:1以上の手厚いサー
ビス体制で運営されていま
す。
美理容室
居室
ポートフォリオ一覧⑥
(注) 2016年4月1日より「レストヴィラ神戸垂水」から「SOMPOケア ラヴィーレ神戸垂水」に名称を変更しています。
SOMPOケア
ラヴィーレ神戸垂水
所在地 東京都大田区
構造・階数 鉄骨造陸屋根5階建
賃貸可能面積 2, 086. 40㎡
竣工日 平成19年6月8日
居室数
(定員)
48(55)
居室面積帯 15. 10㎡~31. 60㎡
平均要介護度 2.5
オペレーター 長谷川介護サービス株式会社
35
S-5 イリーゼ蒲田・悠生苑 介護付有料老人ホーム 第三者物件
取得価格:
1,100百万円 S-9 エクセレント西宮
介護付有料
老人ホーム
セール・アンド・
リースバック
取得価格:
750百万円
 平成19年に介護付有料老人ホー
ムとして開設され、平成24年7
月に長谷川介護サービス株式会
社により運営が承継された要介
護者向け施設です。介護に関わ
る職員の割合2.0:1以上の特に
手厚いサービス体制が築かれて
います。
エントランス
エントランス
所在地 兵庫県西宮市
構造・階数 鉄骨造かわらぶき2階建
賃貸可能面積 2, 685. 48㎡
竣工日 平成22年2月8日
居室数
(定員)
67(70)
居室面積帯 19. 50㎡~36. 10㎡
平均要介護度 2.0
オペレーター 株式会社エクセレントケアシステム
 介護に関わる職員の割合
2.5:1以上の介護度、医療依
存度の高い入居者を受け入れ
られる手厚いサービス体制が
築かれ、特に認知症と看取り
の対応に力を入れています。
食堂
居室 機械浴室
ポートフォリオ一覧⑦
所在地 秋田県秋田市
構造・階数 鉄骨造陸屋根4階建
賃貸可能面積 3, 628. 51㎡
竣工日 平成23年9月30日
居室数
(定員)
92(92)
居室面積帯 13. 78㎡~15. 20㎡
平均要介護度 2.1
オペレーター 株式会社さわやか倶楽部
36
S-12 さわやか桜弐番舘 介護付有料老人ホーム
セール・アンド・
リースバック
取得価格:
960百万円 S-14 グランヒルズおがわらこ
サービス付き
高齢者向け住宅
開発
取得価格:
1,360百万円
 平成23年11月に業界大手のさわ
やか倶楽部により運営が開始され
た、要介護者向けの施設です。朝
礼、健康管理、レクリエーショ
ン、リハビリに力を入れた入居者
参加型の介護サービスが提供さ
れ、活気のある明るい施設運営が
なされています。
共同浴室
所在地 青森県上北郡
構造・階数 鉄骨造陸屋根3階建
賃貸可能面積 4, 180. 28㎡
竣工日 平成19年3月23日
居室数
(定員)
103(107)
居室面積帯 21. 42㎡~34. 21㎡
平均要介護度 2.3
オペレーター 有限会社シルバータウン
 平成19年4月にイリスケアーグ
ループの有限会社シルバータウン
により運営が開始された、要介護
者向けの施設です。有限会社シル
バータウンが当該施設の近隣で運
営するサービス付き高齢者向け住
宅65室、関連法人が運営する有床
クリニック、調剤薬局と併せ、地
域の中核となる医療・介護ゾーン
を形成しています。介護度と医療
依存度の高い入居者を受け入れら
れるサービス体制が築かれてお
り、ターミナルケアの施設として
のニーズにも対応しています。
食堂
ポートフォリオ一覧⑧
所在地 北海道札幌市
構造・階数
鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付
3階建
賃貸可能面積 3, 140. 27㎡
竣工日 平成26年5月9日
居室数
(定員)
83(83)
居室面積帯 18. 00㎡~18. 60㎡
平均要介護度 2.6
オペレーター 長谷川介護サービス株式会社
37
S-11 イリーゼ西岡 住宅型有料老人ホーム 第三者物件
取得価格:
800百万円
 平成26年6月に長谷川介護サービス
株式会社により運営が開始された新
しい施設です。個々人のケアプラン
に基づいたサービス体制で運営され
ています。
食堂 S-7 SOMPOケア
ラヴィーレ神戸垂水
S-6 アクティバ琵琶
S-5 イリーゼ蒲田・悠生苑
S-3 ニチイホーム中野南台
S-2 ニチイホームたまプラーザ
S-4 ゆいま~る聖ヶ丘
S-1 ジョイステージ八王子
S-14グランヒルズおがわらこ
S-12さわやか桜弐番館
S-11イリーゼ西岡
S-10天
S-13アルファ恵庭駅西口再開発ビル
S-8 グランダ門戸厄神
S-9 エクセレント西宮
ポートフォリオ一覧⑨
出資比率 60%
東証一部上場
上場6投資法人(注)の
スポンサー実績
優先
交渉権
開発 情報提供
ウェア
ハウジング
リノベー
ション・
メインテナ
ンス
人的サポート
又は
ノウハウ
の提供
バックアップ
オペレーター
財務
ケネディクス
株式会社
株式会社
新生銀行
株式会社
長谷工コーポ
レーション
三菱UFJ信託
銀行株式会社
株式会社
LIXILグループ
SOMPOホール
ディングス
株式会社
出資比率 5%
ヘルスケア・ファイナンスへの
先端的取組み
確かなリスク分析力と
リスクマネジメント力
出資比率 5%
不動産仲介・不動産管理処分
信託で国内トップクラスの実績
出資比率 5%
株式会社LIXIL
シニアライフカンパニーで
シニアリビング施設(注)を運営
出資比率 20%
子会社の株式会社生活科学運営、
株式会社センチュリーライフ、
株式会社ふるさとで
シニア事業を展開
出資比率 5%
傘下にSOMPOケアネクスト株式会
社及びSOMPOケアメッセージ株式
会社を有する。シニアリビング居
室数業界トップシェア
実績豊富な6社のスポンサー会社とサポート
38
スポンサー・サポート契約の概要
(注1)「出資比率」は、本資産運用会社の発行済株式総数に対する各スポンサー会社(ただし、SOMPOホールディングス株式会社については、その子会社である損害保険ジャパン日本興亜株式会社)の所有
株式数の比率を記載しています。
(注2) 「優先交渉権」とは、スポンサー会社が、スポンサー会社又はそのグループ会社等が保有する不動産等に関して、一定の場面において本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく不動産等の
売却情報を本資産運用会社に対して提供する義務又は提供するように努める義務を負っていることをいいます。なお、優先交渉権又は情報提供のサポートがある場合でも、スポンサー会社は、不動産
等を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているものではありません。
(注) 株式会社LIXILグループの子会社である
株式会社LIXILの社内カンパニーです。
(注) 本投資法人を含みます。
投資主の状況(第4期(17/8期)末時点)
39
 所有者別投資口数の割合
 所有者別投資主数の状況  主要投資主
順位 名称
投資口数
(口)
所有割合
(%)
1
THE BANK OF NEW YORK
MELLON SA/NV 10
5,904 6.96
2
資産管理サービス信託銀行株式会社
(証券投資信託口)
5,776 6.81
3
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
(信託口)
5,584 6.58
4
日本マスタートラスト信託銀行株式会社
(信託口)
3,886 4.58
5
BNP PARIBAS SECURITIES SERV
ICES LUXEMBOURG/JASDEC/HEND
ERSON HHF SICAV
2,985 3.52
6 野村信託銀行株式会社(投信口) 2,542 2.99
7 ケネディクス株式会社 1,950 2.30
8
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
(信託口9)
1,399 1.65
9
STATE STREET BANK AND TRUST
COMPANY 505001
1,359 1.60
10
STATE STREET BANK AND TRUST
COMPANY 505224
1,285 1.51
合計 32,670 38.54
個人・
その他
金融機関 金融商品
取引業者
その他
国内法人
外国法人・
外国個人
合計
第3期末
(17/2期)
5,821 31 19 168 47 6,086
第4期末
(17/8期)
6,291 30 19 161 57 6,558
(注)所有割合(発行済投資口数に対する所有投資口数の割合)は小数第3位以下を切り捨てています。
40.8
40.0
30.1
32.3
19.0
18.3
8.7
8.3
1.4
1.1
0% 20% 40% 60% 80% 100%
第4期末
(17/8期)
第3期末
(17/2期)
個人・その他 金融機関 外国法人・ 外国個人 その他国内法人 金融商品取引業者
0500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
5,000
100,000
120,000
140,000
160,000
180,000
200,000
220,000
240,000
出来高(口);右軸 投資口価格(終値) 東証REIT指数
(投資口価格換算)
投資口価格の推移について
40
投資口価格及び出来高の推移(2015年7月29日から2017年10月13日まで)
(口)
(円)
(注)本投資法人の上場日である2015年7月29日の東証REIT指数(1745.5)を、同日の本投資法人の投資口価格終値(173,500円)として換算しています。
組織図
41
本資産運用会社の組織体制
株主総会
取締役会
代表取締役社長
投資運用部 企画管理部 財務経理部
監査役
コンプライアンス
委員会
コンプライアンス・
オフィサー
運用委員会
代表取締役社長 藤村 隆
1985年4月 株式会社日本長期信用銀行
(現 株式会社新生銀行)入行
2007年3月 不動産ファイナンス部 部長就任
2010年7月 ヘルスケアファイナンス部長就任
2014年4月 代表取締役社長に就任
注意事項
 本資料は、情報の提供のみを目的として作成されたものであり、特定の商品についての投資の募集・勧誘・営業等を目的
としたものではありません。
 本資料には、ジャパン・シニアリビング投資法人(以下、「本投資法人」と言います)に関する記載の他、第三者が公表
するデータ・指標等をもとにジャパン・シニアリビング・パートナーズ株式会社(以下、「本資産運用会社」と言いま
す)が作成した図表・データ等が含まれています。また、これらに対する本資産運用会社の現時点での分析・判断・その
他見解に関する記載が含まれています。
 本資産運用会社は、金融商品取引法に基づく金融商品取引業者です。
 本資料の内容に関しては未監査であり、その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません。また、本資産運用
会社の分析・判断等については、本資産運用会社の現在の見解を示したものであり、予告なしにその内容が変更又は廃止
される場合がありますので、あらかじめご了承ください。
 第三者が公表するデータ・指標等(不動産鑑定評価書に基づくデータを含む)の正確性について、本投資法人及び本資産
運用会社は一切の責任を負いかねます。
 本資料の内容には、将来の予想や業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は本投資法人の将来の業績、財務
内容等を保証するものではありません。
42
43

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20160322 17:00、BAC(8648)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以下、

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【2400】J-メッセージ第三者調査委員会の設置に関するお知らせのIR速報

20151005 16:00、J-メッセージ(2400)の新着情報を配信します。PDFファイルはこち

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【6901】沢藤電当社連結子会における不適切な会計処理および特別調査委員会の設置についてのIR速報

20170914 16:30、沢藤電(6901)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以下、

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【2315】J-SJI「継続企業の前提に関する注記」の記載解消に関するお知らせのIR速報

20151221 17:30、J-SJI(2315)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以

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【2369】M-メディビ不適切な会計処理に関する内部調査報告書受領に関するお知らせのIR速報

20160606 22:37、M-メディビ(2369)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら

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【7408】ジャムコ平成27年3月期 第1四半期決算短信〔日本基準〕(連結)のIR速報

20140731 17:30、ジャムコ(7408)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以下

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