【3462】R-NMF野村不動産マスターファンド投資法人 2017年8月期 決算説明資料のIR速報

公開日: : 投資家情報 , , ,

20171017 18:15、R-NMF(3462)の新着情報を配信します。

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4th
野村不動産マスターファンド投資法人
2017年8月期 決算説明資料
October 17, 2017
日本一の貯水量と面積を誇る琵琶湖。その大きさもさることながら、
日本最古の湖でもあります。
「急がば廻れ」という諺は、室町時代の歌人が琵琶湖の横断方法を説いた
歌として誕生したと言われています。着実に、そして長期的視点を持って。
揺るぎないNMFの運用理念です。
目次 目次
2
決算ハイライト 6. APPENDIX
・ 2017年8月期(第4期)決算ハイライト 4 ・ ポートフォリオサマリー (2017年8月期末時点) 30
・ 各種指標の推移 6 ・ ポートフォリオの運用状況 31
・ オフィスセクターの運用状況 32
2. 外部成長 ・ 商業セクターの運用状況 33
・ 新規取得物件の概要(2017.9.26公表)
8 ・ 物流セクターの運用状況 34
・ 2017年3月(第4期初)以降のSPRの概要 10 ・ 住宅セクターの運用状況 35
・ 設立以降(2015.10~)のSPRの成果 11 ・ 主要テナントの状況 36
・ 外部成長のドライバー ~スポンサーパイプライン~ 14 ・ ポートフォリオ一覧 37
・ 損益計算書 45
3. 内部成長 ・ セクター毎の差異分析 46
・ 内部成長の状況 -各セクターの運用状況- 17 ・ 貸借対照表 47
・ 鑑定評価の状況 20 ・ 投資口価格の推移 48
・ ESGへの取り組み 21 ・ 投資主の状況 49
・ 利益超過分配について 50
ファイナンス ・ マーケットレビュー  51
・ ファイナンスの状況 24
運用戦略
・ 中長期運用戦略の進捗 ~Growthフェーズへの移行~ 27
・ 運用会社の概要 28
2
1
4
5
決算ハイライト 1
第4期実績-予想 主な差異要因
第5期予想-第4期実績 主な差異要因
一口当たり分配金:2017年8月期 3,037円(予想比+87円)2018年2月期予想分配金:3,020円
プラス要因
マイナス要因
プラス要因
(単位:百万円)
マイナス要因
4
●物件取得による賃貸事業収入の増加

●賃貸事業費用の減少
(物件売却に伴う修繕費、公租公課及び運営管理費等の減少、
既存物件における修繕費等の減少)

●内部成長及び物件取得による
賃貸事業収入の増加

●売却益の増加(内部留保)

●その他営業費用等の減少

+373百万円

+2,055百万円

+181百万円

●物件売却による賃貸事業収入の減少
(Merad大和田、太田新田LC、太田東新町LC、
太田清原LC、千代田町LC)

●賃貸事業費用の増加
(既存物件における修繕費等の増加)

-159百万円

-121百万円
●物件売却等による賃貸事業収入の減少

+404百万円

+1,448百万円
-1,835百万円

-3,103百万円

2017年8月期(第4期)決算ハイライト
●売却益の減少

差異
2018年2月期
(第5期)
差異
予 想 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (C)-(B)
営業収益 35,869 38,139 2,269 33,365 -4,774
賃貸事業収入 31,620 31,656 36 30,551 -1,105
その他賃貸事業収入 3,197 3,375 177 2,810 -565
不動産等売却益 1,052 3,107 2,055 3 -3,103
営業費用 22,457 22,403 -53 20,860 -1,542
賃貸事業費用 15,841 15,962 121 14,652 -1,310
修繕費 1,827 2,083 255 1,548 -534
公租公課 2,878 2,883 4 2,700 -183
減価償却費 4,951 4,862 -89 4,752 -109
その他賃貸事業費用 6,183 6,133 -49 5,651 -482
資産運用報酬 3,057 3,063 5 2,960 -102
のれん償却額 2,622 2,622 – 2,622 -
その他営業費用 936 755 -181 625 -129
営業利益 13,412 15,735 2,323 12,504 -3,231
営業外収益 – 24 24 – -24
営業外費用 2,634 2,569 -64 2,487 -82
支払利息その他融資関連費用 2,627 2,563 -64 2,479 -83
その他営業外費用 6 6 0 8 1
経常利益 10,777 13,190 2,412 10,016 -3,174
当期純利益 10,776 13,190 2,413 10,015 -3,174
利益分配金 a 10,436 12,704 2,267 10,286 -2,417
利益超過分配金 b 1,903 – -1,903 2,346 2,346
分配総額 a+b 12,340 12,704 363 12,633 -71
内部留保 c 1,052 3,107 2,055 3 -3,103
一口当たり分配金 (円) 2,950 3,037 87 3,020 -17
うち利益分配(円) 2,495 3,037 542 2,459 -578
うち一時差異等調整引当額(円) – - – 295 295
うちその他の利益超過分配(円) 455 – -455 266 266
総資産 1,109,104 1,095,828 -13,275 1,085,296 -10,531
取得価格 939,838 927,318 -12,520 922,128 -5,190
有利子負債 504,941 488,741 -16,200 482,698 -6,042
LTV 45.5% 44.6% -0.9% 44.5% -0.1%
時価総額 – 607,808 – - -
NOI 23,927 23,931 3 23,461 -469
FFO 17,299 17,568 269 17,388 -179
2017年8月期
(第4期)
2,950
3,201 3,224 3,224
3,288
3,037
2,929 2,929 2,950
3,020
251
51
-28
64
491
742
-108 21 70
2,500
3,000
3,500
2017年8月期
予想分配金
賃貸事業収入 賃貸事業費用 その他 売却益 2017年8月期
分配金実績
物件売買の影響 既存物件 その他 2018年2月期
予想分配金
2017年8月期実績
2017年8月期(第4期)決算ハイライト
1口当たり分配金の主な差異要因(円/口)
2018年2月期予想
5
-55

+20

-16

+15

+6

賃料・共益費の増加
オフィス
商業
物流
住宅

受入動光熱費の増加

その他
違約金等
時間貸駐車場・礼金・
更新料等

資産入替の影響
+34
+26
+5
-11
+14

+14

+36
+7
+14

-33

修繕費の増加

賃貸手数料等の減少

支払動光熱費の増加

その他

資産入替の影響

その他営業費用の減少等

租税公課消費税の増加

支払利息等の削減

+52

-9

+15

賃料・共益費等の減少

賃貸事業費用の減少
修繕費

-32

+53
+83

資産運用報酬の減少

租税公課消費税の減少

支払利息の減少等

+24

+28

+19

物件取得

物件売却

63

-171

内部留保
分配金
10,858 12,950
16,654 15,986
5,055
6,182
6,828 7,546
3,790
4,737
5,044 5,112
4,607
5,608
6,086 6,283
1,442
3,107
24,312
30,974
34,714
38,139
(29,532)
(35,032)
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期
2,100
2,219
2,724 2,737
2,905
3,028 2,950
3,037
36 299
2016

2月期 2016

8月期 2017

2月期 2017

8月期
各種指標の推移
営業収益(百万円) ※ ()内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円)
取得価格(百万円) 1口当たり分配金(円)及びLTV(%)
6
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期
6,600
8,239
10,730 10,296
3,174
4,049
4,339 5,013
3,015
3,726
4,007 3,974
3,447
4,179
4,500 4,549
16,237
20,248
23,680 23,931
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期
355,638 340,344
448,654 420,260
140,153 140,153
151,422 167,723
132,810 136,270
147,070 150,390
164,057 162,940
180,850 184,045
792,658 784,607
932,896 927,318
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期
43.4
43.8
45.1
44.6
2月期 8月期 2月期 8月期
予想
実績
売却益
LTV
売却益
オフィス
商業
物流
住宅
(※)営業収益、NOI、取得価格において、「その他」セクターの個別数値が記載されていませんが、グラフ上段の合計値に当該数値は含まれております。
外部成長 2
新規取得物件の概要(2017.9.26公表)
●「永田町」駅徒歩1分。
新宿・渋谷・大手町・東京等主要駅へ
いずいれも10分以内でアクセス可能
周辺には公的機関が集積し、緑に囲まれ
た希少性の高いエリア。
●専有部内にオープンパントリーを設置。
リラックスできる心地よいワークライフを提供
し、社員間コミュニケーションの向上に寄与。
千代田区の駅前立地
テナントニーズに適応した商品企画
オフィス PMO平河町 取得価格 34.1 億円 オフィス PMO新日本橋 取得価格 44.4 億円

スポンサー開発のプレミアム・ミッドサイズ・オフィス シリーズ:PMO
●「新日本橋」駅徒歩2分。
日本橋・室町エリアでは、伝統と革新が
共存する新たな街づくりを目指す「日本橋
再生計画」が推進中。
●専有部内にラボゾーンを設置。
ラボラトリーやテストキッチン等の特殊用途
のニーズに対応可能。
●1階には展示やミーティングなどにも利用
できるギャラリーを設置。
中央区 日本橋・室町エリア所在
テナントニーズに適応した商品企画
8
所 在 地
東京都千代田区平河町二丁目7番
3号
延 床 面 積 2,402.91㎡(726.88坪)
基 準 階 面 積 207.66㎡(62.81坪)
竣 工 年 月 日 2016年1月29日
取 得 日 2017年9月29日
所 在 地
東京都中央区日本橋本町四丁目3
番6号
延 床 面 積 3,721.63㎡(1,125.79坪)
基 準 階 面 積 371.47㎡(112.36坪)
竣 工 年 月 日 2016年11月30日
取 得 日 2017年9月29日
新規取得物件の概要(2017.9.26公表)
●「神田」駅徒歩4分。中央通りを臨み、
「新日本橋」「三越前」からも至近。
当該エリアには金融機関・製薬会社が
集積し、大型デパートにも近いことから、
多様なニーズが期待できる。
●ワインバルや”和“と融合したビストロ、厳選
A5黒毛和牛焼肉の名店等、個性派揃い
の9店舗が入居。
千代田区の神田駅至近
魅力的な店舗構成
商業 GEMS神田 取得価格 15 億円 商業 GEMS大門 取得価格 20.6 億円

スポンサー開発の都市型商業施設シリーズ:GEMS
●「大門」駅徒歩1分。周辺には一部上場企
業の本社ビルを始め大規模ビルが集積し、
オフィスワーカーの飲食ニーズも高い。
大型ホテルも点在し、様々なニーズが期待
できる。
●「燻製」や「とろさば料理」、「熟成肉ステー
キ」などの各種専門店を始めとするバラエ
ティーに富んだ9店舗が入居。
港区の浜松町駅至近
魅力的な店舗構成
9
所 在 地
東京都千代田区鍛冶町一丁目9番
19号
延 床 面 積 1,177.49㎡(356.19坪)
タ イ プ 駅前立地
竣 工 年 月 日 2016年6月15日
取 得 日 2017年9月29日
所 在 地 東京都港区大門一丁目15番3号
延 床 面 積 1,387.89㎡(419.83坪)
タ イ プ 駅前立地
竣 工 年 月 日 2016年2月15日
取 得 日 2017年9月29日
2017年3月以降、504億円を取得し654億円を売却。スポンサー開発物件を中心に幅広いセクターの優良物件を取得
2017年3月(第4期初)以降のSPR(※1)の概要




nORBESA
PMO平河町 PMO新日本橋 GEMS大門 GEMS神田
NOFテクノポートカマタ
センタービル
天王洲
パークサイドビル
Morisia津田沼
太田新田LC
太田東新町LC
太田清原LC
千代田町LC
Merad大和田
10
8物件 389億円 NOI利回り4.5% 築年数7.4年
中座くいだおれビル
PU学芸大学
パークフロント
サミットストア
成田東店(底地)
野村不動産
吉祥寺ビル
(49.0%)
Landport柏沼南Ⅰ
Proud Flat
錦糸町
Proud Flat
大森
三菱自動車(底地)
渋谷店 杉並店
イトーヨーカドー東習志野店
11物件 474億円 NOI利回り5.9% 築年数29.6年
4物件 114億円 NOI利回り4.0% 築年数1.2年
地方最大都市の
繁華街中心地 スポンサー開発物件
再開発後の
取得優先交渉権付売却
スポンサー開発物件
築年数経過・修繕費増加
1物件 180億円 NOI利回り4.1% 築年数38.9年
NOF日本橋本町ビル
(51.0%)
2017年8月期 2018年2月期
(※1)SPRとはStrategic Property Replacement(戦略的資産入替)の略称です。
(※2)
(※3)
(※3)記載金額は売却価格です。NOI利回りは売却時点の直前の決算期の実績NOIをもとに取得価格で除して算出しています。 (※2)NOI利回りは、物件取得時の鑑定評価書に記載されたNOIを用いて算出しています。
収益低下リスク回避
0
25,000
50,000
75,000
100,000
125,000
オフィス 11 40.0 57,768 60,138 (60%)
商業施設 5 34.0 26,199 28,660 (29%)
物流施設 4 12.6 6,580 7,304 (7%)
居住用施設 8 25.9 3,285 3,445 (3%)
その他 0 – - – -
合計 28 36.0 93,832 99,547 (100%) 4,221
売却実績
期間:5年
20~25物件
50,000百万
当初
売却計画 物件数 築年数
取得価格
(百万)
売却損益
(百万)
売却価格
(百万)
4,221
設立以降(2015.10~)のSPRの成果 ~売却~
売買マーケットを考慮し、当初計画を上積み、ポートフォリオの質的向上を前倒しで完了
含み益の実現化により獲得した内部留保(約31億円)は今後の安定配当や再投資等に活用
11
本投資法人設立日(2015.10.1)以降、直近2年間のNMFにおける売却実績(※1)
分 配
内部留保
総額1,113百万円
(1口当たり299円)
を2016年8月期に分配済
総額3,107百万円
(1口当たり742円)
を内部留保
直近2年間のJ-REITにおける売却実績(百万円:2015.10~2017.9)(※2)
J-REIT平均:約13,827百万円
(J-REIT合計:525,432百万円)
28物件
99,547
百万円





スポンサーへの売却(51.4%)
外部への売却(48.3%)
物件数
03年下期
5.83 07年下期
4.30
17年上期
4.05
3.5
4.0
4.5
5.0
5.5
6.0
’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17
(%)
(参考)オフィスAクラスビルキャップレート推移
(出所:日本不動産研究所 不動産投資家調査をもと基に作成)
(※1)2015年10月1日から2017年9月30日までの間で本投資法人が売却を完了した物件を掲載しています。但し、売却損益には第1期に計上した減損損失及び第5期以降に売却したMorisia津田沼の
売却損益は含まれていません。(※2)対象期間において取引が完了しているJ-REITの売却額の合計を記載しています。

・・・
SPRに注力
東京圏
74.0%
大阪市
12.2%
札幌市
9.0%
名古屋市
1.2%
その他
3.6%
0~5年未満
69.7%
5年~10年
未満 3.9%
10年~15年
未満
26.4%
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
設立以降(2015.10~)のSPRの成果 ~取得~
スポンサー開発物件622億円を中心に、J-REIT最大規模となる42物件・2,323億円の物件取得を実行
今後も時価総額を意識しながら着実な資産規模の拡大を目指す

12
直近2年間の取得物件内訳(M&A除く:2015.10~2017.9)
直近2年間のJ-REITにおける取得実績(百万円:2015.10~2017.9) (※1)
J-REIT平均:約57,287百万円
(J-REIT合計:3,322,687百万円)
(参考)
NMF
売却実績
99,547百万円
42物件
232,332
百万円
スポンサー開発物件(26.8%)
外部(14.0%)
M&A(59.2%)



⑩ ⑯
物件数
幅広いセクターへ投資 約7割が築5年未満 東京圏×地方圏最大都市
(※1)対象期間において取引が完了しているJ-REITの取得額の合計を記載しています。但し、同一スポンサー系列REITの合併に伴う取得は除きます。
・・・
46.4%
11.6%
5.2%
16.3%
20.0%
0.5%
オフィス
23.1%
駅前商業
38.1% 居住地
商業 0.7%
物流
25.5%
住宅 7.4%
その他
5.2%
2017.9末時点の
ポートフォリオ
ミックス
取得物件の
セクター割合
5.0% 4.9%
5.1% 5.1% 5.2% 5.1%
19.3年 19.6年 18.7年
19.5年 19.0年 18.9年
21.8年
10.0年
15.0年
20.0年
25.0年
30.0年
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%
2,219
2,737
3,028 3,037 3,020
299
742
42.7%
43.4% 43.8%
45.1%
44.6% 44.5%
40.0%
45.0%
50.0%
55.0%
60.0%
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
設立時
(2015.10)
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期
(予想)
設立以降(2015.10~)のSPRの成果 ~各種指標~
LTV水準及び分配金を適切にコントロールしながら、ポートフォリオの質的向上を完了
13
ポートフォリオ
の質的向上
(NOI・築年数)
適切なLTV
コントロール
分配金の向上
(内部留保)
SPRの成果
ポートフォリオ・クオリティの改善
⊕ 4物件 ⊕ 7物件(※1)
⊝ 10物件(※1) ⊝ 1物件
⊕ 4物件
⊝17物件 売却
取得
LTV
分配金
分配金(売却益)
内部留保
M&A19物件
1物件


3,000円
45%
(※1)追加取得物件及び追加売却物件は含まれていません。

⊕ 7物件
NOI利回り
築年数
(SPR未実施の場合)
物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況
PMO芝大門 港区芝大門 2014/9 稼働中
PMO平河町 千代田区平河町 2016/1 NMF取得済
PMO日本橋江戸通(※2) 中央区日本橋小伝馬町 2016/6 稼働中
PMO日本橋三越前 中央区日本橋本町 2016/5 稼働中
PMO新日本橋 中央区日本橋本町 2016/11 NMF取得済
PMO神田岩本町 千代田区神田須田町 2017/1 稼働中
PMO西新橋 港区西新橋 2017/3 稼働中
PMO内神田プロジェクト 千代田区内神田 2017/5 稼働中
PMO渋谷プロジェクト 渋谷区渋谷 2017/6 稼働中
PMO半蔵門プロジェクト(開発受託) 千代田区麹町 2017/6 稼働中
PMO新宿御苑プロジェクト(開発受託) 新宿区新宿 2018/9(予定) 工事中
PMO田町Ⅱプロジェクト 港区芝 2018/2(予定) 工事中
PMO東新橋プロジェクト 港区東新橋 2018/4(予定) 工事中
PMO八丁堀Ⅲプロジェクト 中央区八丁堀 2018/3(予定) 工事中
PMO大手町プロジェクト 千代田区神田錦町 2020/7(予定) 工事中
PMO御茶ノ水プロジェクト 千代田区神田駿河台 2018/7(予定) 工事中
PMO浜松町プロジェクト 港区浜松町 2018/11(予定) 工事中
PMO神田須田町プロジェクト 千代田区神田須田町 2020/4(予定) 計画中
PMO新川二丁目プロジェクト(※2) 中央区新川 2018/4(予定) 工事中
PMO秋葉原Ⅲプロジェクト 台東区台東 2019/1(予定) 工事中
PMO西新宿プロジェクト 新宿区西新宿 2019/6(予定) 計画中
PMO渋谷Ⅱプロジェクト 渋谷区渋谷 2020/8(予定) 計画中
PMO五反田プロジェクト 品川区西五反田 2019/7(予定) 計画中
物件名 所在地 戸数 竣工(予定)時期 状況
プラウドフラット三軒茶屋Ⅱ 東京都世田谷区 70戸 2014/1 稼働中
プラウドフラット東神田 東京都千代田区 38戸 2015/4 稼働中
プラウドフラット三越前 東京都中央区 40戸 2015/7 稼働中
プラウドフラット巣鴨Ⅱ 東京都豊島区 33戸 2015/11 稼働中
プラウドフラット代々木八幡 東京都渋谷区 30戸 2016/1 稼働中
プラウドフラット外神田 東京都千代田区 75戸 2016/5 稼働中
プラウドフラット登戸 神奈川県川崎市 79戸 2016/5 稼働中
プラウドフラット中落合 東京都新宿区 37戸 2016/12 稼働中
プラウドフラット浅草橋 東京都台東区 38戸 2017/2 稼働中
プラウドフラット門前仲町Ⅴ 東京都江東区 99戸 2017/10(予定) 工事中
プラウドフラット宮崎台 川崎市宮前区 82戸 2018/2(予定) 工事中
プラウドフラット戸越 東京都品川区 99戸 2019/1(予定) 計画中
プラウドフラット浅草橋Ⅱ 東京都台東区 85戸 2019/1(予定) 計画中
プラウドフラット東日本橋 東京都中央区 43戸 2018/10(予定) 工事中
プラウドフラット浅草橋Ⅲ 東京都台東区 41戸 2018/8(予定) 工事中
プラウドフラット浅草雷門 東京都台東区 49戸 2019/1(予定) 工事中
プラウドフラット両国 東京都墨田区 70戸 2018/11(予定) 計画中
富ヶ谷2丁目プロジェクト 東京都渋谷区 110戸 2019/2(予定) 計画中
木場5丁目プロジェクト 東京都江東区 136戸 2020/2(予定) 計画中
外部成長のドライバー ~スポンサーパイプライン(※1) ~
スポンサーの収益不動産ストックは全体で2,700億円まで拡大(スポンサーの総投資額ベース)(※1)
SPRで売却した資産(再開発後の取得優先交渉権付)についても、スポンサーで着々と開発を計画

14
PMO(オフィス)
PMO日本橋江戸通 PMO日本橋三越前 プラウドフラット外神田 プラウドフラット登戸
(※1)野村不動産ホールディングス 2018年3月期第1四半期 決算説明資料に基づく
(※2)JV案件



Proud Flat(居住用施設)
☑ NMF取得済物件
SPRを活用した開発物件
PMO芝大門
プラウドフラット三軒茶屋Ⅱ
※本書の日付現在、上記物件(NMF取得済と記載された物件を除く)について、本投資法人が取得す
る予定はありません。

物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況
Landport柏沼南Ⅱ 千葉県柏市 2016/4 NMF取得済
Landport柏沼南Ⅰ 千葉県柏市 2016/1 NMF取得済
Landport岩槻 埼玉県さいたま市 2016/5 稼働中
Landport八王子Ⅱ 東京都八王子市 2016/9 稼働中
Landport小牧(※2) 愛知県小牧市 2017/1 稼働中
Landport東雲プロジェクト 東京都江東区 2018/8(予定) 計画中
Landport習志野プロジェクト 千葉県習志野市 2019/12(予定) 計画中
Landport川口プロジェクト 埼玉県川口市 2020/1(予定) 計画中
Landport東習志野プロジェクト 千葉県習志野市 2019/8(予定) 計画中
Landport青梅Ⅰプロジェクト 東京都青梅市 2019/1(予定) 計画中
Landport青梅Ⅱプロジェクト 東京都青梅市 2020/6(予定) 計画中
Landport青梅Ⅲプロジェクト 東京都青梅市 2020/6(予定) 計画中
Landport越谷プロジェクト 埼玉県越谷市 2020/6(予定) 計画中
物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況
GEMS大門 港区芝大門 2016/2 NMF取得済
GEMS神田 千代田区鍛冶町 2016/6 NMF取得済
GEMS恵比寿プロジェクト 渋谷区恵比寿 2017/7 竣工済
GEMS神宮前プロジェクト 渋谷区神宮前 2018/4(予定) 工事中
GEMS茅場町プロジェクト 中央区新川 2018/2(予定) 工事中
GEMSなんばプロジェクト 大阪市中央区難波 2018/11(予定) 工事中
GEMS田町プロジェクト 港区芝 2019/2(予定) 工事中
GEMS西新宿プロジェクト 新宿区西新宿 未定 計画中
GEMS三軒茶屋プロジェクト 世田谷区太子堂 2018/5(予定) 工事中
GEMS新横浜プロジェクト 横浜市港北区 2018/7(予定) 工事中
GEMS新橋プロジェクト 港区新橋 2018/5(予定) 工事中
GEMS栄プロジェクト 名古屋市中区 2019/8(予定) 計画中
<他の都市型商業施設>
MIRRAZA神宮前プロジェクト(※3) 渋谷区神宮前 2017/6 (※3) 稼働中
神保町プロジェクト 千代田区神田神保町 2019/5(予定) 計画中
杉並プロジェクト 杉並区本天沼 2018/9(予定) 計画中
広尾プロジェクト 渋谷区広尾 2019/5(予定) 計画中
外部成長のドライバー ~スポンサーパイプライン(※1) ~
15
Landport(物流施設)
Landport岩槻


GEMS茅場町PJ


GEMS(商業施設)
(※1)野村不動産ホールディングス 2018年3月期第1四半期 決算説明資料に基づく
(※2)JV案件
(※3)既存の商業施設リニューアル案件。竣工(予定)時期はリニューアル完了時期
GEMS三軒茶屋PJ GEMS神宮前PJ
※本書の日付現在、上記物件(NMF取得済と記載された物件を除く)について、本投資法人が取得す
る予定はありません。

☑ NMF取得済物件
SPRを活用した開発物件
内部成長 3
17,667
128
16,599 16,628
17,021
17,419
17,795
15年4月期 16年2月期
(5ヶ月間)
16年8月期 17年2月期 17年8月期
Office
内部成長の状況 ~各セクターの運用状況~
前期末保有物件の平均賃料単価は増加基調(前期末:17,419円/坪 → 17,667円/坪、前期比+1.4%)
賃料改定テナントの月額賃料増減額・増減率推移(百万円・%)
個別物件状況(一例) 平均賃料推移(円/坪)
●増額改定が大型テナントに波及
賃料増額テナントのうち、賃料ベースで
31.4%が500坪超の大型テナント(※1)
増額テナントの
賃料上昇率:4.5%
第4期中に再契約を行ったテナント14件のうち、
11件が増額(減額なし)。
増額率も全体平均を上回る。

17
●PMOシリーズ再契約実績
-19
3 5
8
13
-2.9%
0.9%
1.7%
2.0% 1.9%
-4.0%
-3.0%
-2.0%
-1.0%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
-30
-20
-10
0
10
20
15年4月期 16年2月期
(5ヶ月)
16年8月期 17年2月期 17年8月期
売買による影響
増減額
増減率
<500坪以上の増額改定事例>
新宿野村ビル
NMF駿河台ビル
NMF青山一丁目ビル(M&A承継)
晴海アイランドトリトンスクエア オフィスタワーY
(M&A承継) 他
(※1)該当物件が不動産信託受益権の準共有持分の場合、対象テナントの契約面積については持分換算していません。

11
3
0
増額
据置
減額
3.4%
3.7%
4.0%
4.4% 4.2%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
0
2,000
4,000
6,000
8,000
15年8月期
(旧NMF)
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期
駅前立地(売上歩合) 駅前立地(固定) 居住地立地(固定) 売上歩合比率(右軸)
内部成長の状況 ~各セクターの運用状況~
Retail
安定した固定賃料をベースに、売上歩合賃料を含めた内部成長も追求(2017年8月期売上歩合賃料:2.7億円)
商業(全体):賃料収入の内訳(百万円・%)
駅前立地:
賃料改定テナントの月額賃料増減額・増減率推移(千円・%)
18
ユニバーサル・シティウォーク大阪の売上状況
安定した
固定賃料
アップ
サイド
100
110 132
110
150
2014.9~2015.8 2015.9~2016.8 2016.9~2017.8
売上 売上歩合賃料
個別物件状況(一例)
●nORBESA(ノルベサ)※2017年3月取得
当期中に1階核テナントを本物件全体の集客力向上に寄与するテナントへ
賃料増額(+6.5%)の上、入れ替え(免税店→北海道の食品・雑貨セレクトショップ)

※6月に本物件1階にオープンした「北海道くらし百貨店」の様子。運営会社のサッポロドラッグストアーはグループを通じて
北海道(高橋はるみ 知事)と包括連携し、北海道の活性化に向け様々な事業を展開しています。

176
498
180
263
1.5%
0.3%
1.5%
1.1%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
0
200
400
600
800
1,000
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期
賃料増減額 増減率
売上推移および売上歩合賃料(指数)
0.4 0.7 0.4 0.3 0.2
97.9
89.8 93.1 90.2 92.9
1.6
9.6 6.5 9.5 6.9
15年5月期
(旧NRF)
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期
減額 据置 増額
内部成長の状況 ~各セクターの運用状況~
Logistics
Residential 安定した賃料収入を収受しつつ、着実に内部成長を実現
Landport厚木の一部についてリーシング継続中
契約満了テナントの分散状況(賃料ベース)

個別物件状況
更新時の賃料変動推移(%)
Landport厚木
19
契約満了区画14,518坪のうち、7,028坪は再契約済、3,759坪は賃料増額のうえ新規契約。残り3,730坪
についてリーシング継続中。なお、物流セクター全体では期末稼働率98.2%と高位安定。
0.0% 0.0%
16.4%
11.9%
2.9%
4.7% 5.1%
9.1%
3.4%
9.6%
18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期
入替時の賃料変動推移(%)
更新時も
増額を
目指す
38.5 34.2
21.7 24.6 23.5
17.5
19.3
22.3 20.0 19.6
44.0 46.5
55.9 55.4 56.9
15年5月期
(旧NRF)
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期
減額 据置 増額
増額割合
の上昇
4.0%
4.9%
6.7%
7.1%
8.6%
合併時点 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期
20
鑑定評価の状況
不動産鑑定評価額の上昇によって含み益は789億円に拡大(前期比+133億円)
(注)前期末保有物件における対比です。
2017年8月末時点の状況 含み損益率の推移
前期比分析 用途別鑑定評価額の状況
継続鑑定
帳簿価格
含み損益
含み損益率
1,002,130百万円
923,155百万円
78,974百万円
8.6%
16年8月期 17年2月期 17年8月期
BPS 128,777 132,939 133,069
1口当たりNAV(円) 142,826 148,627 151,948
期末投資口価格(円) 170,700 168,300 145,300
P-NAV 1.20 1.13 0.96
物件数 鑑定評価額
(百万円)
含み損益
(百万円)
物件数 鑑定評価額
(百万円)
含み損益
(百万円)
オフィス 60 462,490 11,394 57 442,060 19,331
商業 43 171,353 18,498 42 188,914 18,945
物流 21 170,245 28,776 18 176,050 31,297
住宅 147 185,275 6,993 150 189,976 9,406
その他 1 5,100 -36 1 5,130 -6
合計 272 994,463 65,626 268 1,002,130 78,974
17年2月期 17年8月期
鑑定CAP 17年8月期
低下 145 物件
維持 107 物件
上昇 9 物件
21
ESGへの取り組み
GRESB
DBJ Green Building 認証
● 取得状況 ●当期の新規認証取得9物件
当期は7物件で認証を取得し、合計33物件へ
(注1)延床面積ベースの数値です。
不動産セクターにおけるESG投資において日本を代表する銘柄に
物件数
取得率 当期末時点で47.2%に拡大(前年比+11.6%)(注1)
リアルエステイト評価
「Green Star」 「5 Star」
開示評価
「A」
・不動産セクターの環境・社会・ガバナンス(ESG)配慮を測る年次のベンチマークで、 国連がサポートする責任
投資原則(PRI)を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設。
・GRESBにおける評価は、個々の不動産を対象としたものではなく、不動産会社、REITや 不動産私募ファンド
ごとのサステナビリティへの取組みを評価することが特徴。
・2017年のGRESB調査には850の不動産会社とファンドが参加し、その保有資産は62か国・77,000物件、
資産額にして総計3兆7000億米ドル(約407兆円、1米ドル=110円で換算)に上る。
● 2017年度リアルエステイト評価、開示評価において
いずれも最高ランクを獲得
<GRESBとは>
< NMFのGRESB評価(2017年度)>
環境評価における重要性を鑑み、今後も取得率の拡大を目指す
PMO田町
PMO銀座八丁目
羽生ロジスティクスセンター
ユニバーサル・シティウォーク大阪
PMO芝公園
NMF新宿EASTビル
相模原ショッピングセンター
イズミヤ小林店
川口領家ロジスティクスセンター
22
ESGへの取り組み
ESGへの取り組み事例
✔ BELS (建築物省エネルギー性能表示制度)の取得推進 → 取得率 19.8%(注1)
✔ 省エネ診断の実施 :更なる環境負荷軽減を検討
✔ 水使用量の効率化
→ 節水型オートサニタイザーやスマート灌水設備の設置
✔ サスティナブル調達の開始
→ 請負業者に対し、環境に焦点を当てた取引要件を設置
✔ 地域社会に根差したコミュニティ・イベントの開催
→ レシピシモキタ(夏祭りイベント)やモリシア津田沼で各種イベントを開催
✔ 情報開示の充実(ホームページ)
→エネルギー消費、水消費、温室効果ガス排出実績の開示をスタート
取り組み事例の開示を拡充

スマート灌水設備(LP板橋)
海外投資家によるESG投資への対応
●グローバルに著名なESG評価機関からの格付調査にも対応(注2)
拡大を続けるESG投資における評価向上を目指す
(オエコム リサーチ社:ドイツ)
(ヴィジオアイリス社:フランス)
(サステナリティクス社:オランダ)
● 環境負荷軽減はもちろん、ステークホルダーと協働した取り組みも積極的に実施
レシピシモキタ 夏まつりイベント
● 都市(再)開発を通じた環境負荷軽減への貢献
✔ 野村不動産は、開発を推進する収益不動産4ブランド
オフィス「PMO」、居住用施設「Proud Flat」、
物流施設「Landport」、商業施設「GEMS」
について、今後、DBJ Green Building認証及びBELS等
の環境認証取得を標準化予定

スポンサーと一体となった環境負荷軽減
低環境負荷不動産の提供
各種取組みのフィードバック
(注1)延床面積ベースの数値です。 (注2)評価中のものを含みます。
ファイナンス 4
24
低金利環境を活かしたリファイナンスにより、平均金利の低下と借入年数の長期化を継続推進

ファイナンスの状況
2017年8月期のファイナンス
有利子負債の状況(期末時点)
(注1)全額コミットメントラインにて借入れ、5/26、6/20、7/19の3回に分けて
全額期限前弁済しています。 金利及び年数は調達時の数値で計算して
います。
総額 26,700百万円
平均金利 0.48%
平均借入年数 1.0年
調達概要
●新規借入 ●リファイナンス
総額 50,070百万円
平均金利 0.91%
平均借入年数 5.1年
返済概要
総額 50,070百万円
平均金利 0.54%
平均借入年数 6.5年
調達概要
(注2)うち5,000百万円は、コミットメントラインにて借入れ、5/26に全額
期限前弁済しています。当該借入における金利及び年数は調達時
の数値で計算 しています。 その他の借入については期末時点の数値
で計算しています。
2018年2月期の返済予定
(注3)約定弁済分(42.8百万円)は含みません。
(注2) (注1)
(注3)
有利子負債の残高 403,164 百万円 409,771 百万円 498,784 百万円 488,741 百万円
平均残存年数 3.96 年 4.36 年 4.31 年 4.54 年
平均借入金利 1.09 % 1.03 % 0.95 % 0.92 %
長期借入比率 84.1 % 85.9 % 83.2 % 88.0 %
固定金利比率 91.4 % 95.8 % 92.2 % 94.9 %
LTV水準 43.4 % 43.8 % 45.1 % 44.6 %
16年2月期
(第1期)
16年8月期
(第2期)
17年2月期
(第3期)
17年8月期
(第4期)
総額 28,820百万円
平均金利 0.99%
平均借入年数 5.1年
3.96年
4.36年
4.31年
4.54年
1.09%
1.03%
0.95%
0.92%
0.80%
0.90%
1.00%
1.10%
1.20%
16/2/29
(第1期末)
16/8/31
(第2期末)
17/2/28
(第3期末)
17/8/31
(第4期末)
25
ファイナンスの状況
固定比率
平均残存年数
平均金利
返済期限の分散化(百万円)
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 (期)
91.4%
95.8%
92.2%
94.9%
16年2月期
(第1期)
16年8月期
(第2期)
17年2月期
(第3期)
17年8月期
(第4期)
財務指標の推移(期末時点)
借入金
投資法人債
運用戦略 5
J-REITの代表銘柄へ
スポンサー開発物件への重点投資
●資産規模
●ファンドブランド
中長期運用戦略の進捗 ~Growthフェーズへの移行~
Quality Master
27
Growth
戦略的
資産入替
内部成長
初回
公募増資
外部成長
オフィスセクター中心に更なる収益増加
公募増資
時価総額の拡大
内部成長
2015.10 2017.8
当初5年間を想定していたQualityフェーズは、僅か2年間で戦略的資産入替等のアクションプランを完了
これよりNMFはGrowthフェーズへ踏み出し、安定成長軌道へ軸足を移す
計画比199%の売却
DPU水準の切り上げ
M&Aによる口数増加(12.4%)
エクイティマーケットに則した
公募増資による投資主価値の向上
大型テナントとの積極的な増額交渉
内部留保を活用したDPUコントロール
60物件を超える充実した
スポンサーパイプライン

設立10年後
資産規模1.5兆円
各種運用指標の高位安定
J-REITにおけるプレゼンスの確立
(SPR)
























企画部



海外業務企画室
コンプライアンス部
監査部
N
M
F






財務会計部
営業部
投資マネジメント部













N
P
R



















ファンドマネジメント部
資産運用一部
資産運用二部
NPR運用部
プロダクト開発部
リサーチ部







資産投資部
投資運用企画部
組織図 IR活動内容
2016年9月1日、
トップリート投資法人との間の
合併効力発生日に合わせて
日経新聞一面広告を実施しました。
資産運用二部メンバー(居住用施設担当)のご紹介
運用会社の概要
28
■ 第1回投資主総会の実施(運用状況報告会)
■ 日経IR・投資フェア「J-REIT特集」会社説明会参加
日経MOOK「REITまるわかり徹底投資術」へ本投資法人特集ページ掲載
■ 野村IR主催「個人投資家向けIRセミナー」参加
■ Global REIT/Real Estate Conference 2017 New York への参加
■ 海外投資家個別IR実施:スイス、オランダ、イギリス、アメリカ、香港、シンガポール
15年を超える居住用施設の
運用経験に新鮮なアイデアを
注入して資産価値の向上に
努めています!
日経IR・投資フェア会社説明会の様子
日経MOOK「REITまるわかり徹底活用術」本投資法人特集ページ
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたも
のではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。
なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業者所定の手数料を必要とする場合があります。

本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等
をご参照ください。

本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、適
用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を
反映、考慮していません。将来の予想に関する記述は、既知のリスクの不確実性又は未知のリスクその他
の要因を内在しており、本投資法人の実際の業績、経営結果、財務状況等とは異なる場合があります。

不動産投資証券は、保有資産である不動産の価格、収益力の変動や発行者の財務状態の悪化等に
より取引価格が下落し、損失を被ることがあります。

本資料で提供している情報に関しては、万全を期しておりますが、その情報の正確性及び安全性を保証
するものではありません。また、予告なしに内容が変更または廃止される場合がございますので、予めご了
承ください。

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【3098】ココカラファイン調剤薬局事業を展開する有限会社東邦調剤の株式取得に関するお知らせのIR速報

20161130 15:00、ココカラファイン(3098)の新着情報を配信します。PDFファイルはこ

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【1979】大気社平成29年3月期 決算短信〔日本基準〕(連結)のIR速報

20170515 14:00、大気社(1979)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以下、

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【4755】楽天当社子会社取締役、執行役員及び従業員に対するストックオプション(新株予約権)の付与についてのIR速報

20171024 15:00、楽天(4755)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以下、P

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【1540】E-三菱UFJ信託上場ETF(管理会社:三菱UFJ信託銀行)に関する日々の開示事項のIR速報

20160506 09:35、E-三菱UFJ信託(1540)の新着情報を配信します。PDFファイルは

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【2484】J-夢の街創造委員会東京本社設置(二本社制)に関するお知らせのIR速報

20160216 15:00、J-夢の街創造委員会(2484)の新着情報を配信します。PDFファイル

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【8963】R-INV第三者割当による新投資口発行における発行口数の確定に関するお知らせのIR速報

20171027 16:00、R-INV(8963)の新着情報を配信します。PDFファイルはこちら以

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