【8975】R-いちご2014年10月期(第18期)決算説明資料のIR速報

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December 18, 2014
Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.
Ichigo Real Estate Investment Corporation
いちご不動産投資法人
いちご不動産投資顧問株式会社
2014年10月期(第18期)決算説明資料
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安心の創造 、誠実な経営 。
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目次
 2014年10月期決算
 2014年10月期決算の概要
 安定した分配金の成長(連続増配 J-REIT No.1)
 95%以上の高稼働率維持
 財務戦略の進展
 稼働向上に向けた施策の実施

 いちごリート成長戦略の加速
 「成長」ステージへの移行
 中規模オフィスを中心とした戦略的な資産の組換え
 ポートフォリオの収益性向上
 資産組換え後の運用資産ポートフォリオ
 戦略的な資産の組換えによる効果
 レンダーフォーメーションの強化
 財務基盤のさらなる強化に向けた取り組み
 2015年4月期分配金予想
 運用力の強化による「運用ベースEPS」の成長

Appendix : 財務状況 / 資産運用状況 / 「いちごリート」について
5
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2014年10月期決算
6
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7
2014年10月期決算の概要
2014年10月期の一口当たり分配金は1,547円(期首予想比 +17円)

(単位:百万円)
営業収益 4,637 4,615 4,531 +84
賃料共益費収入の減少▲14
(うち、いちご九段南ビルの売却による減少▲2)
その他賃貸事業収入の増加+43(テナントの解約に伴う違約金等)
いちご九段南ビルの売却益+57
営業利益 2,187 2,139 2,112 +26
賃貸事業費用の増加▲45
(水光熱費用の増加▲20、2014年4月期の物件売却による
 固定資産税の精算等▲15、他)
その他営業費用の増加▲11
(主にいちご九段南ビル売却による控除対象外消費税の増加)
経常利益 1,307 1,410 1,483 ▲73 営業外費用の増加▲98(融資関連費用▲120、支払利息+22)
当期純利益 1,306 1,409 1,482 ▲73
一口当たり分配金 1,541円 1,547円 1,530円 +17円
売却益57百万円を内部留保した上で配当積立金を
235百万円取り崩し(結果として、177百万円取り崩し)
【配当積立金残高】 13,338百万円(2014年10月末時点)
物件数 71物件 70物件 - - -
テナント数 520件 513件 - - -
賃貸可能面積 170,445㎡ 170,306㎡ - - -
NOI利回り 5.5% 5.6% - - -
項目 2014年4月期 2014年10月期 期首予想 期首予想比 主な差異要因による収益への影響
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737円
(※)
899円
(※)
979円
(※)
1,031円
(※)
1,219円
1,387円
1,494円 1,537円
安定した分配金の成長(連続増配 J-REIT No.1)
8
※ 2011年11月1日付の合併時に実施した投資口の分割(7分割)を考慮し、分配金を7で除した上で円単位未満を切り捨てた試算値(本投資法人ベース)

2010年4月期 2010年10月期 2011年4月期 2011年10月期 2012年4月期 2012年10月期 2013年4月期 2013年10月期
財務戦略の進展により「連続増配」を実現

9期連続増配
2014年10月期
(実績)
1,547円
(実績) 1,541円
2014年4月期
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2012年4月 2012年10月 2013年4月 2013年10月 2014年4月 2014年10月
オフィス(O) 41物件 41物件 40物件 41物件 42物件 41物件
レジデンス(R) 18物件 18物件 18物件 18物件 18物件 18物件
その他(Z) 8物件 8物件 8物件 9物件 11物件 11物件
全物件 67物件 67物件 66物件 68物件 71物件 70物件
14,000 13,900 13,900
13,700 13,700 13,600
11,900 11,700 11,700 11,700
12,000 11,900
93.2%
90.5%
95.1% 94.7% 95.5%
96.2%
98.3%
96.3%
98.2% 98.0% 97.9%
97.0%98.1%
97.4%
94.6% 94.5%
96.2%
92.3%
94.7%
92.3%
95.6% 95.2%
96.0% 95.7%
8,000
12,000
16,000
20,000
24,000
70%
80%
90%
100%
平均坪単価(O+Z)
平均坪単価(R)
オフィス(O)
レジデンス(R)
その他(Z)
全物件
2014年10月期末ポートフォリオ稼働率は95.7%
平均坪単価は微減した一方、フリーレントによる逸失賃料は減少傾向(P.33参照)
95%以上の高稼働率維持
■ 用途別稼働率・平均坪単価の推移
※ 平均坪単価とは、各期末時点における賃料(共益費込み)の合計を賃貸中の面積(坪)で割った単価
9
(単位:円)
物件内訳
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10,158
6,825
2,430
5,366
6,685
7,530
3,607
5,900
6,422
0
5,000
10,000
15,000
20,000
2014年
10月期
2015年
4月期
2015年
10月期
2016年
4月期
2016年
10月期
2017年
4月期
2017年
10月期
2018年
4月期
2018年
10月期
2019年
4月期
2019年
10月期
財務戦略の進展 ①
既存ローンのリファイナンスにより、強固な財務基盤を実現
 日本GEローン(残高65億円)につきSMBCをアレンジャーとする邦銀シンジケート団
でリファイナンス
 リファイナンス実施により、借入返済期限の長期化を実現するとともに、
ポートフォリオ全体の借入金利水準は2014年4月末対比0.16%低下
10
2,430
日本GEローンのリファイナンスによる返済期限の長期化
6,500
■ 借入返済期限の分散状況(日本GEローンのリファイナンス実施時:2014年8月1日時点)
(単位:百万円)
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2.62% 2.62%
2.34%
2.35%
2.26%
2.23%
1.88%
1.82% 1.81%
1.80%
1.78% 1.78%
1.69% 1.69%
1.53%
1.40%
1.60%
1.80%
2.00%
2.20%
2.40%
2.60%
2.80%
2011年10月 2012年4月 2012年10月 2013年4月 2013年10月 2014年4月 2014年10月
借入全体で1.09%
の金利低下を実現
三井住友銀行、みずほ信託銀行
シンジケートローン(タームローン1&2)借入
あおぞら銀行
シンジケートローン借入
包括的なリファイナンス
実施
第1回分配金成長型
PO実施(2013年5月)
合併当初
(2011年11月)
第2回分配金成長型
PO実施(2013年12月)
大幅な低減の実現
GEローン借換
(2014年8月)
COI新橋ビル譲渡
(2014年4月)
平均適用金利は2011年11月(合併当初)対比で▲1.09%を実現
財務戦略の進展 ②
11
■ 借入金利の固定、変動比率
(2014年10月31日時点)

固定:72.9% 変動:27.1%
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62.2%
77.2%
92.5%
60%
70%
80%
90%
100%
2014年
4月
2014年
5月
2014年
6月
2014年
7月
2014年
8月
2014年
9月
2014年
10月
64.1%
76.1%
100.0%
60%
70%
80%
90%
100%
2014年
4月
2014年
5月
2014年
6月
2014年
7月
2014年
8月
2014年
9月
2014年
10月
テナント退去時、効果的なバリューアップ工事の実施と積極的なリーシング
活動の強化により、大幅な稼働向上を実現
12
稼働向上に向けた施策の実施 ①
■ 稼働率の推移
【いちご箱崎ビルの事例】 (オフィス)
2014年4月期 64.1% → 2014年10月期 100%(+35.9%)

具体的な施策

– 空室フロアの共用部(トイレ、エレベーター
ホール等)のリニューアル工事実施
– バリューアップ工事完了後、効果的な
内覧会を実施
– 仲介会社との連携により物件周知の徹底

約259坪(+35.9%)の新規成約実現
■ 稼働率の推移
【いちご半蔵門ビルの事例】 (オフィス)
2014年4月期 62.2% → 2014年10月期 92.5%(+30.3%)

具体的な施策

– 空室フロアの水廻り(トイレ、給湯室)の
リニューアル工事実施
– バリューアップ工事完了後、効果的な
内覧会を実施
– 仲介会社との連携により物件周知の徹底

約190坪(+30.3%)の新規成約実現
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■ 共用部リニューアル(エントランス / アプローチ / 総合案内サイン)
具体的な施策

– 退去と同時にエントランス、エレベーターホール、サイン類等
のリニューアル工事実施
– 大規模な内覧会を実施し、テナント候補のフォロー活動に注力
13
稼働向上に向けた施策の実施 ②
物件名 いちご神田小川町ビル
物件タイプ オフィス
所在地 東京都千代田区
賃貸可能面積 2,258.72m2 (683.3坪)
構造/階数 S / SRC造  B1F / 10F
稼働率 68.8%(2014年10月末)
取得価格 いちご神保町ビル
物件タイプ オフィス
所在地 東京都千代田区
賃貸可能面積 1,889.54m2 (571.6坪)
構造/階数 S / RC造  B2F / 11F
稼働率 77.8%(2014年10月末)
3フロア(約200坪)を貸借していた
既存テナントが他ビルへ拡張移転
「いちごレイアウトオフィス」を実施し、
リースアップしていた本物件の別フロア
にて解約が発生
現在(2014年11月末時点)、取り組み中のリーシング強化事例
具体的な施策

– 2014年11月に2フロア(約85坪)の新規成約を獲得
– 残り1フロア(約42坪)に「いちごレイアウトオフィス」を実施し、
賃料収入アップを目指したリーシング活動中
「いちごレイアウトオフィス」とは、
居抜きとは異なり、新しいものを
オリジナルで事前にセットアップの上、
賃貸する新サービス
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いちごリート成長戦略の加速
14
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「成長」ステージへの移行
15
さらなる成長を目指す
ポートフォリオの収益性向上 資産規模の大幅拡大 さらなる分配金向上と
マーケット地位確立
2014/4期末 2014/10期末 2015/4期末 2015/10期末 2016/4期末 2016/10期末
ステージⅢ ステージⅣ ステージⅤ










2013/10期末
格付取得
ステージⅠ/Ⅱ










2011/10期末









■ 財務戦略
・投資口募集による財務基盤強化
・レンダーフォーメーションのさらなる
強化
・格付取得を目指す

■ 内部成長戦略
・個別物件のマーケティング強化
による収益力の向上
・戦略的バリューアップの推進
・いちごブランドの継続強化

■ 外部成長戦略
・分配金成長を目指した募集の実行
・ポートフォリオの質の改善に向けた
物件売却の実施
・スポンサーのウェアハウジング機能
活用による取得の強化

■ 財務戦略
・格付取得を目指す
・さらなる財務基盤強化を目指した
資金調達施策の実施検討
・調達余力の拡大(借入金の担保共通化、
無担保化を目指す)

■ 内部成長戦略
・成長性が見込まれる物件に対する
重点的な賃貸条件の改善
・いちごブランドの継続強化

■ 外部成長戦略
・調達余力を活用した物件取得
・安定的かつ収益成長が見込める
「オフィス」を中心とした中規模不動産
のポートフォリオ構築
・スポンサーのウェアハウジング機能
を活用した取得

■ 財務戦略
・投資法人債発行を検討し、資金調達
手法を多様化
・格付の向上のための各種施策の実行

■ 内部成長戦略
・資産規模拡大に伴う収益構造の改善
・いちごブランドのプレゼンス強化

■ 外部成長戦略
・調達余力を活用した物件取得
・安定的かつ収益成長が見込める
「オフィス」を中心とした中規模不動産
のポートフォリオ構築
さらなる成長に向けた基盤構築を実現し、本格的な「成長」ステージへ
「再生」ステージ 「成長」ステージ
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中規模オフィスを中心とした戦略的な資産の組換え
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■ バリューアップ余地のある「オフィス」を中心とした中規模不動産の
ポートフォリオを構築することにより、収益の安定性を確保しながら、
さらなる成長性を追求
■ レンダーフォーメーションのさらなる強化および将来の担保共通化、
無担保化を目指す
■ いちごグループのサポートにより、物件の取得機会を幅広く確保し、
優良物件の機動的な取得を実現

■ いちごグループのサポート機能を有するいちごグループホールディングス
の 「不動産サービス本部」と連携し、環境・建築技術、リーシングにおいて
運用強化を図る
■ 高稼働物件を取得し、これまで培った中規模オフィス等の運用ノウハウ
の強みを活かし、高稼働率を維持

■ 「いちごレイアウトオフィス」をはじめとした、いちごグループ独自の戦略的な
リーシング、豊富なバリューアップ実績、ブランディングにより、
さらなる収益性の向上を図る
安定的かつ収益成長が見込める

「オフィス」を中心とした中規模

不動産のポートフォリオ構築
財務基盤の安定性の

さらなる向上
いちごグループの強力な

スポンサーサポートによる優良

物件の取得と運用の強化
中規模オフィス等の運用

実績およびノウハウの活用

による収益性向上
1
4
2
3
【POおよび資産組換えの意義】
公募増資(PO)によりオフィスと商業施設11物件(267億円)を取得するとともに、
レジデンス15物件(165億円)の譲渡を実施することにより、「収益の安定性を
確保しつつ、成長性を追求したポートフォリオ」構築を実現
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取得資産(オフィス8物件、商業施設3物件 計11物件)
 取得価格合計 : 約267億円(全11物件)
 いちごグループからの取得 : 7物件/11物件中
 稼働率(2014年10月末日時点) : 99.0%

戦略的な資産の組換え(資産取得)
17
※ NOI利回りは、鑑定評価書の直接還元法による運営純収益を取得価格で除した数値
物件名称 物件タイプ 所在地 取得価格 鑑定評価額 NOI利回り 稼働率 取得先
恵比寿グリーングラス
(O-51)
オフィス 東京都渋谷区 5,900百万円 5,940百万円 4.2% 90.6% いちごグループ
いちご大森ビル
(O-52)
オフィス 東京都品川区 3,850百万円 3,920百万円 5.1% 100% いちごグループ
いちご高田馬場ビル
(O-53)
オフィス 東京都新宿区 1,580百万円 1,630百万円 5.3% 100% いちごグループ
いちご大宮ビル
(O-54)
オフィス 埼玉県さいたま市 3,430百万円 3,520百万円 6.6% 99.2% いちごグループ
いちご相模原ビル
(O-55)
オフィス 神奈川県相模原市 1,174百万円 1,190百万円 6.7% 100%
国内の
特定目的会社
いちご大船ビル
(O-56)
オフィス 神奈川県鎌倉市 2,000百万円 2,030百万円 6.0% 96.8%
国内の
合同会社
いちご仙台イーストビル
(O-57)
オフィス 宮城県仙台市 1,840百万円 1,890百万円 6.5% 100% いちごグループ
いちご熊本ビル
(O-58)
オフィス 熊本県熊本市 1,450百万円 1,460百万円 7.3% 100%
国内の
株式会社
ライオンズスクエア川口
(Z-12)
その他
(商業施設)
埼玉県川口市 2,430百万円 2,500百万円 5.7% 100% いちごグループ
いちご新横浜アリーナ通りビル
(Z-13)
その他
(商業施設)
神奈川県横浜市 1,700百万円 1,730百万円 5.7% 100% いちごグループ
いちご蒲田ビル
(Z-14)
その他
(商業施設)
東京都大田区 1,400百万円 1,410百万円 5.4% 100%
国内の
特定目的会社
26,754百万円 27,220百万円 平均 5.6% 平均 99.0%合 計
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譲渡資産(レジデンス15物件)
 譲渡価格合計 : 約165億円(全15物件)
 譲渡先 : いちごグループへ一括譲渡

18
戦略的な資産の組換え(資産譲渡)
物件名称 物件タイプ 所在地 譲渡価格 鑑定評価額
フォレシティ六本木(R-01) レジデンス 東京都港区 1,570百万円 1,480百万円
フォレシティ麻布十番(R-02) レジデンス 東京都港区 1,135百万円 1,140百万円
フォレシティ麻布十番弐番館(R-03) レジデンス 東京都港区 1,224百万円 1,210百万円
フォレシティ白金台(R-05) レジデンス 東京都港区 750百万円 756百万円
フォレシティ秋葉原(R-07) レジデンス 東京都千代田区 2,191百万円 2,120百万円
スイート・ワン・コート(R-08) レジデンス 東京都中央区 655百万円 690百万円
フォレシティ笹塚(R-10) レジデンス 東京都渋谷区 959百万円 938百万円
グランプレッソ河田町(R-11) レジデンス 東京都新宿区 500百万円 519百万円
フォレシティ桜新町(R-12) レジデンス 東京都世田谷区 716百万円 795百万円
フォレシティ新蒲田(R-13) レジデンス 東京都大田区 990百万円 1,020百万円
フォレシティ中落合(R-14) レジデンス 東京都新宿区 335百万円 372百万円
フォレシティ富ヶ谷(R-15) レジデンス 東京都渋谷区 1,650百万円 1,660百万円
フォレシティ両国(R-16) レジデンス 東京都墨田区 1,080百万円 1,080百万円
フォレシティ豊洲(R-17) レジデンス 東京都江東区 1,785百万円 1,770百万円
フォレシティ西本町(R-18) レジデンス 大阪府大阪市 980百万円 1,040百万円
16,520百万円 16,520百万円合 計
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2014年4月30日時点 2014年10月31日時点 資産組換え実施後
全体 71物件 70物件 66物件
オフィス 42物件 41物件 49物件
レジデンス 18物件 18物件 -
その他 11物件 11物件 17物件
全体 114,391百万円 114,062百万円 123,818百万円
オフィス 75,509百万円 75,180百万円 96,404百万円
レジデンス 20,005百万円 20,005百万円 -
その他 18,877百万円 18,877百万円 27,414百万円
113,034百万円 114,182百万円 124,882百万円
170,445.35㎡ 170,306.22㎡ 187,432.69㎡
96.0% 95.7% 96.2%
NOI利回り 5.5% 5.6% 5.7%
LTV(簿価ベース) 45.3% 45.2% 45.5%
LTV(鑑定ベース) 49.9% 49.0% 48.9%
18.6年 19.2年 20.4年平均築年数
項目
物件数
資産規模
鑑定評価額
賃貸可能面積
稼働率
戦略的な資産の組換えにより、安定的かつ収益成長が見込める
「オフィス」を中心とした中規模不動産からなるポートフォリオを構築
ポートフォリオの収益性向上
19
※ 資産組換え実施後の賃貸可能面積および稼働率、NOI利回り、平均築年数は、2014年10月31日時点の運用資産に、レジ15物件の譲渡、およびPOによる11物件の取得を考慮した試算値
※ 資産組換え実施後のLTVは、2014年10月31日時点の有利子負債および総資産に、レジ15物件の譲渡、およびPOによる11物件の取得を考慮した試算値
※ 資産組換え実施後の用途別「その他」にはサービスアパートメントの3物件を含む
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収益成長の見込める「オフィス」を中心としたポートフォリオ
資産組換え後の運用資産ポートフォリオ

関西圏
65
5%
札幌
5
1%
名古屋
122
10%
福岡
6
1%

その他
84
6%
東京
首都圏
929
75%
平均 20.4年
仙台
23
2%
■ ポートフォリオ概要

■ 地域分散

■ 用途分散

■ 規模分散

■ 築年数分散

20
中段: 取得価格(億円)
下段: 投資比率
オフィス
78%
その他
22%
0~10億
未満
10%
10億~20億
36%
20億~30億
15%
30億~
39%
0~10年
24%
10年~20年
19%20年~30年
37%
30年~
20%
物件数 66物件
取得総額 123,818百万円
鑑定評価額 124,882百万円
賃貸可能面積 187,432 ㎡
稼働率 96.2%
※ 賃貸可能面積、稼働率、築年数は、2014年10月31日時点の数値で算定
※ サービスアパートメントの3物件は、用途別「その他」に含む
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資産の組換えにより期待される効果は以下のとおり
戦略的な資産の組換えによる効果
21
2014年10月末日
資産規模
1,140億円
(70物件)

NOI利回り : 5.6%
稼働率 : 95.7%
資産規模
1,238億円
(66物件)

NOI利回り : 5.7%(+0.1%)
稼働率 : 96.2%(+0.5%)
▲169億円
(15物件)
※全てレジデンス
【資産の取得】
2014年12月~2015年1月(予定)
【資産の譲渡】
2014年12月
資産の組換え実施後
※いずれも取得価格ベース
資産規模の拡大
+98億円
戦略的な資産組換えによる中規模オフィス
を中心としたポートフォリオ構築の実現
+267億円
(11物件)
ポートフォリオに占めるオフィスの割合
65.9% → 77.9%
(資産組換え前比増減 +12.0%)
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財務戦略のアクションプラン実行と戦略的な資産の組換えにより、
新規取引行の参加もあり、レンダーフォーメーションを大幅に強化

22
■ 借入先分布状況(2014年4月末日時点) ■ 借入先分布状況(2015年1月9日時点予定)
※1 資金拠出はアクサ・リアル・エステート・インベストメント・マネジャーズ・ジャパン株式会社
が運営する投資事業有限責任組合
※2 資金拠出はいちごグループホールディングス株式会社
レンダーフォーメーションの強化
三井住友銀行
21%
あおぞら銀行
12%
日本GE
12%
新生銀行
10%
りそな銀行
8%
みずほ信託銀行
7%
みずほ銀行
3%
プルデンシャルLPS
6%
東京スター銀行
5%
新生信託銀行(※1)
5%
メットラ イ フアリコ生命保険
3%
香川銀行
2%
新生信託銀行(※2)
2%
福岡銀行
2%
オリックス銀行
2%
三井住友銀行
22%
みずほ銀行
9%
みずほ信託銀行
4%
あおぞら銀行
13%
新生銀行
13%
りそな銀行
10%
プルデンシャルLPS
6%
新生信託銀行 (※1)
5%
三菱東京UFJ銀行
3%
香川
銀行
3%
東京スター銀行
3%
メットライフ生命
3%
オリックス銀行
2%
新生信託銀行
(※2)
2%
福岡銀行 2%
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既存ローンの一部期限前返済、新規借入の実施により財務安定性の
向上を図り、将来的な担保共通化、無担保化を目指しつつ、取得余力向上
につなげていく
財務基盤のさらなる強化に向けた取り組み
23
新規借入の実施
レンダーフォメーション
の強化
金利水準の低下
既存ローンの
一部期限前返済
ローンポートフォリオ毎
のLTV平準化
資産の組換え
に伴う取り組み
取り組み
による効果 適用金利の低下
効果的な「格付」
の取得
担保共通化
無担保化
新規取引行の参加
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2015年4月期分配金予想
2015年4月期一口当たり分配金予想 : 1,590円(2014年10月期実績比 +43円)
各種施策の実現により、さらなる分配金向上を目指す

24
(単位:百万円)
営業収益 4,615 4,973 357
物件取得による賃貸事業収益の増加+804、
物件売却による賃貸事業収益の減少▲417(うち、2015年4月期売却分▲400)、
既存物件の賃貸事業収益の減少▲90(賃貸収入▲33、解約違約金等その他収入▲43、
水光熱収入▲18、他)、売却益の増加+60
営業費用 2,476 2,694 218
物件取得による賃貸事業費用の増加▲297、
物件売却による賃貸事業費用の減少+164(うち、2015年4月期売却分+142)、
販売管理費の増加▲84(運用報酬、その他営業費用の増加)
営業利益 2,139 2,278 139
営業外収益 1 2 0
営業外費用 730 1,015 284
既存ローン返済、リファイナンスによる支払利息の減少+40
借入金の一部期限前弁済、新規借入金や借換え等に伴う融資関連費用の増加▲296
投資口交付費の発生▲28
経常利益 1,410 1,265 ▲145
当期純利益 1,409 1,264 ▲145
配当積立金取崩額 177 537 359 2015年4月期内訳 : PO・借入関連290 売却関連236等
分配金総額 1,587 1,802 209
1,547円 1,590円 -一口当たり分配金
項目
2014年10月期
実績(A)
2015年4月期
予想(B)
(B) – (A) 主な差異要因による収益への影響
※ 2015年4月期の一口当たり分配金の予想は、PO時に想定した一般募集による新投資口発行口数95,680口とオーバーアロットメントによる売出しに伴う
第三者割当による上限口数8,320口を加えた口数を前提とした予想値(以下同じ)
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運用による実力ベースのボトムラインとなる「運用ベースEPS」は着実に成長
運用力の強化による「運用ベースEPS」の成長
※ 運用ベースEPS・・・損益計算書(P/L)の営業外費用のうち、財務戦略上のアクションプラン(リファイナンス、新規調達、期限前返済等)による
影響を控除したEPS(一口当たり利益)
25
一口当たり分配金
■ 2014年4月期(実績) ■ 2014年10月期(実績)
147円
1,272円
一口当たり純利益
1,541円
1,419円 1,373円
1,547円
1,486円
1,118円
1,590円
1,515円
■ 2015年4月期(予想)
122円
113円
61円
397円
75円
財務戦略上の
アクションプラン
による影響額
売却益等、運用上
獲得したアップサイド
「運用ベースEPS」 一口当たり分配金 一口当たり純利益 「運用ベースEPS」 一口当たり分配金 一口当たり純利益 「運用ベースEPS」
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26
Appendix : 財務状況 / 資産運用状況
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個別借入明細 (2015年1月9日現在 予定)
27
借入金 借入先 借入残高 借入金利 借入日 返済期日
あおぞら銀行シンジケートローン あおぞら銀行、新生銀行、オリックス銀行 4,525百万円 1.60269% 2012年08月31日 2015年02月27日
三井住友銀行、みずほ信託銀行
シンジケートローンⅠ(タームローン1)
三井住友銀行、みずほ信託銀行、
あおぞら銀行、新生銀行、りそな銀行
4,999百万円 1.29364% 2012年05月09日 2015年04月30日
三井住友銀行
シンジケートローンⅠ(タームローン3)
三井住友銀行、みずほ銀行、みずほ信託銀行、りそな銀行、
あおぞら銀行、東京スター銀行、オリックス銀行
4,502百万円 1.19364% 2013年01月31日 2015年10月31日
香川銀行ローン 香川銀行 1,344百万円 1.37091% 2010年11月30日 2015年11月30日
新生信託銀行ローン 新生信託銀行
(資金拠出はいちごグループHD) 1,100百万円 2.85000% 2013年01月30日 2015年11月30日
三井住友銀行、みずほ信託銀行
シンジケートローンⅠ(タームローン2)
三井住友銀行、みずほ信託銀行、
あおぞら銀行、新生銀行、りそな銀行
1,827百万円 1.91575% 2012年05月09日 2017年04月30日
三井住友銀行
シンジケートローンⅠ(タームローン4)
三井住友銀行、みずほ信託銀行、りそな銀行、
東京スター銀行
4,502百万円 1.64777% 2013年01月31日 2017年10月31日
新生銀行シンジケートローンⅠ
新生銀行、メットライフアリコ生命保険、Prudential Mortgage
Asset Holdings 1 Japan 投資事業有限
責任組合、新生信託銀行(資金拠出はアクサ・リアル・
エステート・インベストメント・マネジャーズ・ジャパンが
運営する投資事業有限責任組合)
4,809百万円 1.74777% 2013年01月31日 2017年11月30日
新生銀行シンジケートローンⅡ
Prudential Mortgage Asset Holdings 1 Japan 投資
事業有限責任組合、新生信託銀行(資金拠出はアクサ
・リアル・エステート・インベストメント・マネジャーズ・
ジャパンが運営する投資事業有限責任組合)
3,332百万円 1.76429% 2013年03月18日 2018年03月16日
三井住友銀行
シンジケートローンⅡ(タームローン1) 三井住友銀行、新生銀行、りそな銀行、あおぞら銀行
3,672百万円 1.79372% 2013年06月03日 2018年05月31日
三井住友銀行
シンジケートローンⅡ(タームローン2)
三井住友銀行、みずほ銀行、新生銀行、あおぞら銀行 3,980百万円 1.46856% 2013年12月10日 2018年11月30日
りそな銀行シンジケートローン りそな銀行、福岡銀行 2,000百万円 1.09364% 2014年04月30日 2019年04月30日
三井住友銀行
シンジケートローンⅡ(タームローン3)
三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、新生銀行
あおぞら銀行、香川銀行、オリックス銀行
6,495百万円 1.07000% 2014年08月01日 2019年07月31日
三井住友銀行
シンジケートローンⅡ(タームローン5)
三井住友銀行、みずほ銀行、あおぞら銀行、新生銀行、三菱
東京UFJ銀行、りそな銀行、香川銀行、オリックス銀行
1,500百万円 0.81758% 2014年12月15日 2018年06月15日
三井住友銀行
シンジケートローンⅡ(タームローン7)
三井住友銀行、みずほ銀行、あおぞら銀行、新生銀行、三菱
UFJ東京銀行、りそな銀行、オリックス銀行
1,500百万円 未定 2015年01月09日 2018年06月15日
三井住友銀行
シンジケートローンⅡ(タームローン6)
三井住友銀行、みずほ銀行、あおぞら銀行、新生銀行、三菱
UFJ東京銀行、りそな銀行
5,500百万円 1.03369% 2014年12月15日 2019年12月16日
三井住友銀行
シンジケートローンⅡ(タームローン4)
三井住友銀行、みずほ銀行、あおぞら銀行、新生銀行、三菱
東京UFJ銀行、りそな銀行
5,500百万円 1.26750% 2014年12月10日 2020年12月10日
合計 61,091百万円 未定
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9,517
4,450
2,430
1,765
4,310
7,530
6,581
5,900
6,422
5,431 5,417
0
5,000
10,000
15,000
20,000
2014年
10月期
2015年
4月期
2015年
10月期
2016年
4月期
2016年
10月期
2017年
4月期
2017年
10月期
2018年
4月期
2018年
10月期
2019年
4月期
2019年
10月期
2020年
4月期
2020年
10月期
2021年
4月期
28
借入の状況 (2015年1月9日現在 予定)
■ 借入返済期限の分散状況
■ 借入金利の固定、変動比率
(単位:百万円)
固定:74.1% 変動:25.9%
固定比率の2014年10月末対比
1.2%増
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29
参考 : 個別借入明細 (2014年10月31日現在)
借入金 借入先 借入残高 借入金利 借入日 返済期日
あおぞら銀行シンジケートローン あおぞら銀行、新生銀行、オリックス銀行 5,184百万円 1.60269% 2012年08月31日 2015年02月27日
三井住友銀行、みずほ信託銀行
シンジケートローンⅠ(タームローン1)
三井住友銀行、みずほ信託銀行、
あおぞら銀行、新生銀行、りそな銀行
4,999百万円 1.29364% 2012年05月09日 2015年04月30日
三井住友銀行
シンジケートローンⅠ(タームローン3)
三井住友銀行、みずほ銀行、みずほ信託銀行、
りそな銀行、あおぞら銀行、東京スター銀行、
オリックス銀行
6,814百万円 1.19364% 2013年01月31日 2015年10月31日
香川銀行ローン 香川銀行 1,358百万円 1.40455% 2010年11月30日 2015年11月30日
新生信託銀行ローン 新生信託銀行
(資金拠出はいちごグループHD) 1,100百万円 2.85000% 2013年01月30日 2015年11月30日
三井住友銀行、みずほ信託銀行
シンジケートローンⅠ(タームローン2)
三井住友銀行、みずほ信託銀行、
あおぞら銀行、新生銀行、りそな銀行
5,333百万円 1.91575% 2012年05月09日 2017年04月30日
三井住友銀行
シンジケートローンⅠ(タームローン4)
三井住友銀行、みずほ信託銀行、りそな銀行、
東京スター銀行
6,814百万円 1.64777% 2013年01月31日 2017年10月31日
新生銀行シンジケートローンⅠ
新生銀行、メットライフアリコ生命保険、Prudential Mortgage Asset
Holdings 1 Japan 投資事業有限
責任組合、新生信託銀行(資金拠出はアクサ・リアル・
エステート・インベストメント・マネジャーズ・ジャパンが
運営する投資事業有限責任組合)
4,834百万円 1.74777% 2013年01月31日 2017年11月30日
新生銀行シンジケートローンⅡ
Prudential Mortgage Asset Holdings 1 Japan 投資
事業有限責任組合、新生信託銀行(資金拠出はアクサ
・リアル・エステート・インベストメント・マネジャーズ・
ジャパンが運営する投資事業有限責任組合)
3,349百万円 1.76429% 2013年03月18日 2018年03月16日
三井住友銀行
シンジケートローンⅡ(タームローン1)
三井住友銀行、新生銀行、りそな銀行、
あおぞら銀行
3,672百万円 1.79372% 2013年06月03日 2018年05月31日
三井住友銀行
シンジケートローンⅡ(タームローン2)
三井住友銀行、みずほ銀行、新生銀行
あおぞら銀行
3,980百万円 1.46856% 2013年12月10日 2018年11月30日
りそな銀行シンジケートローン りそな銀行、福岡銀行 2,000百万円 1.09364% 2014年04月30日 2019年04月30日
三井住友銀行
シンジケートローンⅡ(タームローン3)
三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、新生銀行
あおぞら銀行、香川銀行、オリックス銀行
6,495百万円 1.07000% 2014年08月01日 2019年07月31日
合計 55,936百万円 1.52000%
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10,158
6,762
2,430
5,271
6,622
7,530
3,607
5,900
6,422
0
5,000
10,000
15,000
20,000
2014年
10月期
2015年
4月期
2015年
10月期
2016年
4月期
2016年
10月期
2017年
4月期
2017年
10月期
2018年
4月期
2018年
10月期
2019年
4月期
2019年
10月期
30
参考 : 借入の状況 (2014年10月31日現在)
■ 借入返済期限の分散状況
(単位:百万円)
■ 借入金利の固定、変動比率
固定:72.9% 変動:27.1%
固定比率の2014年4月末対比
11.5%増
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104,143 104,164 103,310
111,050
113,022 112,433
100,101
101,087
100,369
109,305
113,034
114,182
3.88%
2.95% 2.85%
1.57%
0.01%
1.55%
10.0%
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
0.0%
2.0%
80,000
90,000
100,000
110,000
120,000
130,000
140,000
2012年4月期 2012年10月期 2013年4月期 2013年10月期 2014年4月期 2014年10月期
期末帳簿価格 期末評価額 含み損益率期末評価額
運用資産の期末評価額
※ 期末評価額は、鑑定評価額または調査価格
31
(単位:百万円)
(67物件) (67物件) (66物件) (68物件) (71物件) (70物件)
2014年10月期の期末評価額は約1,749百万円の含み益
(2014年4月末対比 +1,737百万円)

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7,914
3,852
6,171
5,084
3,932
4,592
4,942
8,315
4,439
6,275
3,270
4,583
93.9%
91.5%
95.0%
94.7%
95.6% 95.4%
80.0%
82.0%
84.0%
86.0%
88.0%
90.0%
92.0%
94.0%
96.0%
98.0%
100.0%
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
2012年4月期 2012年10月期 2013年4月期 2013年10月期 2014年4月期 2014年10月期
解約 成約 稼働率
(㎡)
既存物件ベース(レジデンス除く)では引き続き成約面積が解約面積を超過
リーシング状況 ①(成約/解約の状況)
32
■ 2014年10月期 入退居の状況
※ 期中取得・売却物件、いちごサービスアパートメント銀座の賃貸面積変動を除く
■ 成約 / 解約面積の推移(オフィス+その他)
区分 件数 面積
賃料
(通期ベース)
対従前賃料
変動率
オフィス
+その他
21 件 4,583 ㎡ ▲115 百万円 -
解約
/ 館内減床
レジデンス 71 件 2,327 ㎡ ▲57 百万円 -
計 92 件 6,910 ㎡ ▲172 百万円 -
増額
オフィス
+その他
7 件 762 ㎡ +25 百万円 +10.6 %
レジデンス 27 件 859 ㎡ +21 百万円 +3.8 %
計 34 件 1,621 ㎡ +46 百万円 +7.4 %
同額
オフィス
+その他
3 件 452 ㎡ +9 百万円 -
レジデンス 12 件 443 ㎡ +10 百万円 -
計 15 件 895 ㎡ +19 百万円 -
減額
オフィス
+その他
15 件 3,377 ㎡ +73 百万円 ▲13.8 %
レジデンス 28 件 826 ㎡ +21 百万円 ▲7.3 %
計 43 件 4,203 ㎡ +94 百万円 ▲12.4 %
分類
成約
/ 館内増床
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3.9
3.1
3.1
3.9
2.0
2.7
5.0
2.0
4.0
3.6
2.5
3.0
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
2012年4月期 2012年10月期 2013年4月期 2013年10月期 2014年4月期 2014年10月期
首都圏平均 地方平均
リーシング状況 ②(フリーレントの状況)
33
■ 平均フリーレント月数の推移(オフィス+その他)
成約時のフリーレントによる逸失賃料は縮小傾向
【フリーレントの状況】

フリーレント平均 : 2.8か月
首都圏平均 : 2.7か月、その他地方平均 : 3.0ヶ月
■ フリーレント(FR)による逸失賃料の推移(オフィス+その他)
3,741
3,614 3,579
3,785
3,984
3,912
142
73
55
59
41
27 3.7%
2.0%
1.5% 1.5%
1.0%
0.7%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
2012年4月期 2012年10月期 2013年4月期 2013年10月期 2014年4月期 2014年10月期
FRによる逸失賃料 実賃料収入 FRの割合
(百万円) (月数)
(49物件) (49物件) (48物件) (50物件) (53物件) (52物件)
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■ 2014年10月期 賃貸面積の推移
リーシング状況 ③
34
賃貸面積
163,628 m2
▲6,910m2
+6,720m2
賃貸面積
162,963m2
解約 / 館内減床
成約 / 館内増床
2014年4月期末 2014年10月期末
▲475m2
売却等
賃貸面積は主に売却等により、前期末と比し665㎡減少
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(単位:㎡)
2014年4月期末
解約
/ 館内減床
SA銀座
変動分(注)
売却等
成約
/ 増床
2014年10月期末
既存物件
増減
オフィス 110,278 ▲3,262 – ▲437 4,364 110,943 +1,102
レジデンス 27,358 ▲2,327 ▲38 – 2,128 27,121 ▲237
その他 25,992 ▲1,321 – - 228 24,898 ▲1,093
合計 163,628 ▲6,910 ▲38 ▲475 6,720 162,963 ▲228
■ 用途別 賃貸面積の推移
リーシング状況 ④
35
既存物件ベースでは、用途別「オフィス」の賃貸面積が増加した一方、「その他」
において一部テナントの解約があったため、ポートフォリオ全体としては微減
※ いちごサービスアパートメント銀座の期首賃貸面積と期末賃貸面積の増減を計上
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改定対象テナントのうち97.5%が据置もしくは増額で改定
契約更改の内訳 ①
36
■ 2014年10月期 契約更新状況
減額
(4件、
110百万円)
据置
(155件、575百万円)
増額(1件、1百万円)
※ 通期ベース賃料
※売却物件を除く
改定対象
(160件、
686百万円)
改定対象外
(699件、2,835百万円)
※期中の取得・売却物件を除く
区分 件数 面積
賃料
(通期ベース)
対従前賃料
変動率
増額改定 オフィス+その他 0 件 - - -
レジデンス 1 件 33 m2 +1百万円 +17.7%
計 1 件 33 m2 +1百万円 +17.7%
減額改定 オフィス+その他 3 件 2,915 m2 ▲4百万円 ▲5.5%
レジデンス 1 件 2,618 m2 ▲3百万円 ▲7.6%
計 4 件 5,533 m2 ▲7百万円 ▲6.1%
契約据置 オフィス+その他 107 件 22,885 m2 - -
レジデンス 48 件 1,529 m2 - -
計 155 件 24,414 m2 - -
分類
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減額改定面積は前期から若干増加したが、減額率は縮小
契約更改の内訳 ②
37
■ 減額改定面積の推移(オフィス+その他)
5,945
3,304
4,539
3,844
2,211
2,915
13.4
%
5.2
%
12.5
%
15.9
%
18.2
%
5.5
%
20.0%
10.0%
0.0%
10.0%
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
2012年4月期 2012年10月期 2013年4月期 2013年10月期 2014年4月期 2014年10月期
減額改定面積 減額率
(単位:㎡)
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月額賃料の変動 ①
2014年10月期の月額賃料変動額は、▲6百万円

38
■ 2014年10月期 月額賃料変動額
+27百万円
解約 / 減床
入居/ 増床
2014年4月期末
テナント入替による変動額

▲2百万円
▲1百万円
契約改定による
変動額

▲1百万円
2014年10月期変動額

▲6百万円
(対期初比 ▲0.3%)
契約改定
2014年10月期末
▲29百万円
月額賃料総額
663百万円
月額賃料総額
657百万円
▲2百万円
物件売却
物件売却による
変動額

▲2百万円
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(単位:百万円)
2014年
4月期末
解約
/ 減床
成約
/ 増床
増額改定
による
増加額
減額改定
による
減少額
物件取得 物件売却
2014年
10月期末
増減
既存物件
増減
オフィス 453 14 16 0 1 0 2 451 1 1
レジデンス 99 9 9 0 1 0 0 98 2 2
その他 111 5 2 0 0 0 0 108 3 3
合計 663 29 27 0 1 0 2 657 6 4
■ 用途別 月額賃料変動額
39
月額賃料の変動 ②
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20.12%
19.48%
19.21%
13.66%
12.01%
8.19%
13.63%
8.90%
6.74%
7.12%
6.09%
8.42%
10.57% 9.78%
7.40%
8.91%
8.31%
6.83%
19.02%
14.54%
14.58%
15.69%
15.09%
14.03%
17.47% 15.45%
14.54%
12.15%
10.95%
8.84%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
2012年4月期 2012年10月期 2013年4月期 2013年10月期 2014年4月期 2014年10月期
都心6区 その他首都圏
4大都市 その他主要都市
全体
賃料ギャップの推移
全体的に賃料ギャップはさらに縮小傾向
40
※「賃料ギャップ」は、対象物件の基準階における各期末時点の契約賃料総額とマーケット賃料総額
(契約賃料単価をシービーアールイー㈱の調査によるマーケット成約賃料に置き換えた場合の賃料総額)との乖離率
※ 対象:「オフィス(O)」のみ
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サービス業
26%
情報通信業
16%
卸売・小売業
16%
飲食店・宿泊業
12%
製造業
9%
金融・保険業
6%
教育/
学習支援業
3%
不動産業
3%
医療・福祉
3%
その他
6%
中規模不動産の特徴である分散の効いたテナント構成
テナント構成
41
■ テナント業種別分散(オフィス+その他) [テナント数ベース]
2014年10月31日現在
※ サービス業には、主に広告代理店、各種コンサルティング業、会計士事務所、
法律事務所、人材サービス業、美容関連、公益法人、外国領事館等を含む
上位テナント5社合計の割合

(面積ベース) 13.3%
(賃料ベース) 12.9%
テナント総数 : 500件
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テナント満足度調査結果の推移

42
(注)有効回答を対象として集計
現場主義の徹底を図るため、定期的に「テナント満足度調査」を実施
 調査結果は、建物管理の質向上、将来のバリューアップやCAPEX工事に反映
 今期実施の調査結果では満足度割合が向上し、8割超が「継続入居の意向あり」

■ 実施概要
実施時期 2014年8月 物件数 53物件
調査会社 株式会社インテージ 配布数 473件
調査対象者 テナント企業の総務担当者等 回収率 84.2%
■ ビルの総合満足度
15.1%
14.5%
20.1%
57.1%
57.6%
53.6%
17.9%
19.1%
18.5%
8.0%
6.9%
7.0%
1.9%
1.9%
0.8%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
2009年
調査
2011年
調査
2014年
調査
満足 やや満足 どちらともいえない やや不満 不満
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中規模オフィス市場の現況
43
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
2007年
4月
2008年
4月
2009年
4月
2010年
4月
2011年
4月
2012年
4月
2013年
4月
2014年
4月
全体 首都圏 地方
40
60
80
100
120
2008年
4月
2009年
4月
2010年
4月
2011年
4月
2012年
4月
2013年
4月
2014年
4月
東京3区大規模
東京3区大型
東京3区中型以下
いちごリート_東京3区
■ 東京3区における規模別オフィスの賃料推移 ■ いちごリート継続保有物件(オフィス)における平均賃料変動率推移
(出所)三幸エステート株式会社が公表する資料により本資産運用会社作成

※ 東京3区とは千代田区、中央区、および港区をいう(いちごリートの対象からは取得、売却物件を除く)
※ 「大規模」とは基準階貸室面積200坪以上、「大型」とは同100坪以上200坪未満、「中型以下」とは同100坪未満
※ 縦軸は2008年4月(もしくは2008年第1四半期)を「100」とした賃料指数
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オフィス
66%
レジデンス
17%
その他
17%
全国に分散したポートフォリオを実現
運用資産ポートフォリオ(2014年10月31日現在 ※資産組み換え前)

関西圏
74
6%
札幌
5
1%
名古屋
122
11%
福岡
6
1%

その他
70
5%
東京
首都圏
855
75%
平均 19.2年
仙台
5
1%
■ ポートフォリオ概要

■ 地域分散

■ 用途分散

■ 規模分散

■ 築年数分散

44
中段: 取得価格(億円)
下段: 投資比率
0~10億未満
15%
10億~20億
40%20億~30億
14%
30億~
31%
物件数 70物件
取得総額 114,062百万円
鑑定評価額 114,182百万円
賃貸可能面積 170,306 ㎡
稼働率 95.7%
0~10年
27%
10年~20年
24%
20年~30年
29%
30年~
20%
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物件一覧 ①
※ 取得価格および期末帳簿価格は、百万円未満を切り捨て
※ 期末評価額は、鑑定評価額または調査価格
45
2014年10月31日現在
地域
O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区代々木三丁目 3,254 3,448 4,564.63 93.6% 2,640 4.9%
O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区芝五丁目 2,740 2,767 4,097.63 100.0% 2,826 4.9%
O-04 いちご南平台ビル 都心6区 東京都渋谷区南平台町 1,920 1,943 1,925.24 90.0% 1,890 4.2%
O-05 いちご半蔵門ビル 都心6区 東京都千代田区隼町 1,550 1,544 2,080.37 92.5% 1,590 4.6%
O-06 いちご聖坂ビル 都心6区 東京都港区三田三丁目 1,200 1,224 1,947.90 100.0% 1,280 5.1%
O-07 いちご渋谷神山町ビル 都心6区 東京都渋谷区神山町 1,505 1,451 1,321.54 100.0% 1,650 4.5%
O-08 いちご赤坂五丁目ビル 都心6区 東京都港区赤坂五丁目 735 733 687.78 100.0% 742 4.4%
O-09 いちご芝公園ビル 都心6区 東京都港区芝三丁目 1,100 1,115 1,602.29 100.0% 1,040 5.0%
O-10 いちご恵比寿西ビル 都心6区 東京都渋谷区恵比寿西二丁目 1,917 1,920 1,484.39 100.0% 1,962 4.7%
O-11 いちご銀座612ビル 都心6区 東京都中央区銀座六丁目 1,773 1,770 1,392.24 100.0% 1,860 4.6%
O-12 いちご内神田ビル 都心6区 東京都千代田区内神田三丁目 1,140 1,145 1,378.82 100.0% 1,050 5.0%
O-14 いちご四谷四丁目ビル 都心6区 東京都新宿区四谷四丁目 550 534 780.64 81.8% 559 4.8%
O-15 いちご溜池ビル 都心6区 東京都港区赤坂二丁目 580 559 494.14 100.0% 577 4.5%
O-16 いちご神保町ビル 都心6区 東京都千代田区神田神保町一丁目 1,820 1,825 1,889.54 77.8% 1,960 4.8%
O-17 いちご箱崎ビル 都心6区 東京都中央区日本橋蛎殻町一丁目 1,150 1,180 2,387.34 100.0% 1,010 5.1%
O-18 いちご九段二丁目ビル 都心6区 東京都千代田区九段南二丁目 763 743 1,288.31 100.0% 831 4.9%
O-19 いちご九段三丁目ビル 都心6区 東京都千代田区九段南三丁目 844 842 1,302.43 100.0% 780 5.0%
O-20 いちご五反田ビル 都心6区 東京都品川区東五反田一丁目 5,060 4,978 5,346.76 100.0% 5,370 5.2%
O-21 いちご新横浜ビル その他首都圏 神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目 1,816 1,779 4,029.77 100.0% 1,733 5.6%
O-22 いちご南池袋ビル その他首都圏 東京都豊島区南池袋二丁目 1,460 1,409 1,491.51 100.0% 1,480 4.7%
賃貸可能
面積(m2)
稼働率(%)
2014年10月期末評価
期末評価額
(百万円)
Cap rate
(%)




用途 物件番号 物件名称 所在地
取得価格
(百万円)
期末帳簿価格
(百万円)
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地域
O-23 いちご中野ノースビル その他首都圏 東京都中野区新井一丁目 764 775 1,250.85 88.9% 806 5.5%
O-24 いちご永代ビル その他首都圏 東京都江東区永代二丁目 1,490 1,488 2,608.05 100.0% 1,140 5.5%
O-25 いちご横須賀ビル その他首都圏 神奈川県横須賀市若松町一丁目 971 966 2,187.44 91.4% 931 6.0%
O-26 いちご池尻ビル その他首都圏 東京都目黒区大橋二丁目 2,030 2,010 2,385.69 100.0% 2,000 5.1%
O-27 ルート池袋ビル その他首都圏 東京都豊島区池袋二丁目 639 631 1,261.91 100.0% 656 5.1%
O-28 いちご西五反田ビル 都心6区 東京都品川区西五反田三丁目 765 754 1,311.21 100.0% 743 5.1%
O-29 いちご吉祥寺ビル その他首都圏 東京都武蔵野市吉祥寺本町二丁目 2,160 2,283 4,259.73 93.5% 2,240 5.5%
O-33 いちご名駅ビル 4大都市 愛知県名古屋市中村区名駅五丁目 837 790 2,063.52 100.0% 726 5.5%
O-34 いちご栄ビル 4大都市 愛知県名古屋市中区栄三丁目 4,705 4,698 3,928.12 100.0% 5,042 5.3%
O-35 いちご仙台中央ビル その他主要都市 宮城県仙台市青葉区中央三丁目 510 523 2,378.07 90.7% 427 6.0%
O-37 いちご丸の内ビル 4大都市 愛知県名古屋市中区丸の内三丁目 6,710 6,345 8,009.11 94.3% 6,710 5.1%
O-38 いちご富山駅西ビル その他主要都市 富山県富山市神通本町一丁目 1,650 1,587 8,601.71 96.2% 1,680 6.6%
O-39 いちご・みらい信金ビル その他主要都市 大分県大分市荷揚町、都町一丁目 1,158 1,148 3,551.46 87.8% 1,200 6.5%
O-40 いちご佐賀ビル その他主要都市 佐賀県佐賀市駅前中央一丁目 659 704 2,786.43 95.3% 677 6.9%
O-42 いちご高松ビル その他主要都市 香川県高松市寿町二丁目 3,010 2,744 6,329.33 100.0% 3,070 7.0%
O-44 秋田山王21ビル その他主要都市 秋田県秋田市山王二丁目 560 565 3,497.88 90.2% 571 7.7%
O-46 いちご神田錦町ビル 都心6区 東京都千代田区神田錦町一丁目 2,130 2,097 2,523.09 100.0% 2,400 4.5%
O-47 いちご秋葉原ノースビル 都心6区 東京都千代田区外神田六丁目 5,500 5,484 6,250.53 100.0% 5,960 5.0%
O-48 いちご堺筋本町ビル 4大都市 大阪府大阪市中央区本町一丁目 1,940 1,916 3,729.29 100.0% 2,140 5.1%
O-49 いちご神田小川町ビル 都心6区 東京都千代田区神田小川町二丁目 2,210 2,215 2,258.72 68.8% 2,260 4.8%
O-50 いちご八丁堀ビル 都心6区 東京都中央区新富町一丁目 1,905 1,926 2,697.36 100.0% 2,290 5.1%
オフィス小計 75,180 74,576 115,362.77 96.2% 76,499
賃貸可能
面積(m2)
稼働率(%)
2014年10月期末評価
期末評価額
(百万円)
Cap rate
(%)




用途 物件番号 物件名称 所在地
取得価格
(百万円)
期末帳簿価格
(百万円)
物件一覧 ②
46
2014年10月31日現在
※ 取得価格および期末帳簿価格は、百万円未満を切り捨て
※ 期末評価額は、鑑定評価額または調査価格
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物件一覧 ③
47
2014年10月31日現在
※ 取得価格および期末帳簿価格は、百万円未満を切り捨て
※ 期末評価額は、鑑定評価額または調査価格
R-01 フォレシティ六本木 都心6区 東京都港区六本木二丁目 1,730 1,678 1,663.87 94.5% 1,480 4.7%
R-02 フォレシティ麻布十番 都心6区 東京都港区三田一丁目 1,140 1,097 1,111.20 93.8% 1,140 4.6%
R-03 フォレシティ麻布十番弐番館 都心6区 東京都港区三田一丁目 1,250 1,211 1,177.20 97.2% 1,210 4.6%
R-04 ビュロー高輪台 都心6区 東京都港区白金台二丁目 1,360 1,309 1,677.88 100.0% 1,010 4.7%
R-05 フォレシティ白金台 都心6区 東京都港区白金台二丁目 824 784 927.90 97.5% 756 4.7%
R-06 ビーサイト浜松町 都心6区 東京都港区浜松町一丁目 701 678 821.84 100.0% 577 4.8%
R-07 フォレシティ秋葉原 都心6区 東京都千代田区神田佐久間町三丁目 2,520 2,411 3,452.29 100.0% 2,120 4.8%
R-08 スイート・ワン・コート 都心6区 東京都中央区入船二丁目 786 747 1,030.54 90.4% 690 4.8%
R-09 いちごサービスアパートメント銀座 都心6区 東京都中央区新富二丁目 946 913 1,020.14 81.7% 797 4.8%
R-10 フォレシティ笹塚 都心6区 東京都渋谷区笹塚二丁目 1,050 1,009 1,452.61 100.0% 938 4.8%
R-11 グランプレッソ河田町 都心6区 東京都新宿区河田町 592 592 667.16 94.2% 519 4.8%
R-12 フォレシティ桜新町 その他首都圏 東京都世田谷区桜新町二丁目 932 890 1,182.96 92.5% 795 4.8%
R-13 フォレシティ新蒲田 その他首都圏 東京都大田区新蒲田一丁目 1,040 978 1,756.33 96.3% 1,020 5.0%
R-14 フォレシティ中落合 都心6区 東京都新宿区中落合四丁目 435 438 599.30 100.0% 372 4.9%
R-15 フォレシティ富ヶ谷 都心6区 東京都渋谷区富ヶ谷二丁目 1,341 1,325 2,105.94 93.4% 1,660 4.7%
R-16 フォレシティ両国 その他首都圏 東京都墨田区緑一丁目 1,080 1,024 1,572.39 100.0% 1,080 4.9%
R-17 フォレシティ豊洲 その他首都圏 東京都江東区東雲一丁目 1,349 1,319 3,058.24 100.0% 1,700 5.0%
R-18 フォレシティ西本町 4大都市 大阪府大阪市西区西本町一丁目 927 897 2,675.88 100.0% 1,040 5.3%
レジデンス小計 20,005 19,309 27,953.67 97.0% 18,904





期末帳簿価格
(百万円)
賃貸可能
面積(m2)
稼働率(%)
2014年10月期末評価
期末評価額
(百万円)
Cap rate
(%)
用途 物件番号 物件名称 地域 所在地
取得価格
(百万円)
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物件一覧 ④
48
2014年10月31日現在
※ 取得価格および期末帳簿価格は、百万円未満を切り捨て
※ 期末評価額は、鑑定評価額または調査価格
地域
Z-01  ファルコン心斎橋 4大都市 大阪府大阪市中央区東心斎橋一丁目 3,410 3,127 5,760.79 87.3% 2,810 5.2%
Z-02  フィエスタ渋谷 都心6区 東京都渋谷区宇田川町 1,970 1,986 1,185.85 90.7% 2,010 4.5%
Z-03  ブルク大森 その他首都圏 東京都大田区大森北一丁目 3,218 3,182 5,345.62 82.2% 2,910 6.0%
Z-04  パゴダ浅草 その他首都圏 東京都台東区雷門二丁目 1,640 1,607 2,091.26 100.0% 1,740 5.0%
Z-05  REGALOビル その他首都圏 東京都町田市原町田四丁目 1,310 1,298 2,183.65 86.5% 1,400 5.4%
Z-06  いちご横浜西口ビル その他首都圏 神奈川県横浜市西区南幸二丁目 903 902 1,264.26 100.0% 936 5.4%
Z-07  エルセントロ札幌 4大都市 北海道札幌市中央区南二条西三丁目 558 553 1,162.52 100.0% 528 5.8%
Z-08  大名バルコニー 4大都市 福岡県福岡市中央区大名一丁目 638 611 765.61 100.0% 615 5.4%
Z-09  コナミスポーツクラブ和泉府中 その他主要都市 大阪府和泉市府中町一丁目 1,210 1,189 3,733.68 100.0% 1,330 6.2%
Z-10  いちご渋谷文化村通りビル 都心6区 東京都渋谷区宇田川町 2,400 2,482 778.77 100.0% 2,730 3.9%
Z-11  トワイシア横濱磯子(商業区画) その他首都圏 神奈川県横浜市磯子区森一丁目 1,620 1,606 2,717.77 100.0% 1,770 5.7%
その他小計 18,877 18,548 26,989.78 92.3% 18,779
合計(70物件) 114,062 112,433 170,306.22 95.7% 114,182
賃貸可能
面積(m2)
稼働率(%)
2014年10月期末評価
期末評価額
(百万円)
Cap rate
(%)



用途 物件番号 物件名称 所在地
取得価格
(百万円)
期末帳簿価格
(百万円)
© 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.
【参考】2014年12月および2015年1月の新規取得11物件
地域
O-51 恵比寿グリーングラス 都心6区 東京都渋谷区恵比寿南三丁目 5,900 2014/12/10 3,159.27 90.6% 5,940 4.1%
O-52 いちご大森ビル 都心6区 東京都品川区南大井六丁目 3,850 2014/12/15 3,624.22 100.0% 3,920 4.9%
O-53 いちご高田馬場ビル 都心6区 東京都新宿区高田馬場一丁目 1,580 2014/12/15 1,606.92 100.0% 1,630 4.7%
O-54 いちご大宮ビル その他首都圏 埼玉県さいたま市大宮区宮町二丁目 3,430 2014/12/10 6,249.54 99.2% 3,520 5.7%
O-55 いちご相模原ビル その他首都圏 神奈川県相模原市相模原五丁目 1,174 2015/01/09 2,959.38 100.0% 1,190 6.0%
O-56 いちご大船ビル その他首都圏 神奈川県鎌倉市大船一丁目 2,000 2014/12/15 2,364.67 96.8% 2,030 5.8%
O-57 いちご仙台イーストビル その他主要都市 宮城県仙台市宮城野区宮城野一丁目 1,840 2014/12/10 5,213.09 100.0% 1,890 6.3%
O-58 いちご熊本ビル その他主要都市 熊本県熊本市中央区辛島町 1,450 2014/12/15 4,499.08 100.0% 1,460 6.3%
Z-12 ライオンズスクエア川口 その他首都圏 埼玉県川口市元郷二丁目 2,430 2014/12/15 7,788.09 100.0% 2,500 5.1%
Z-13 いちご新横浜アリーナ通りビル その他首都圏 神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目 1,700 2014/12/15 1,971.34 100.0% 1,730 5.5%
Z-14 いちご蒲田ビル その他首都圏 東京都大田区西蒲田八丁目 1,400 2015/01/09 2,124.68 100.0% 1,410 5.1%
新規取得(11物件)小計 26,754 41,560.28 99.0% 27,220
2014年10月31日保有物件(70物件)-譲渡物件(15物件)+新規取得物件(11物件)の合計(66物件) 123,818 187,432.69 96.2% 124,882



賃貸可能
面積(m2)
稼働率(%)
取得時鑑定評価
評価額
(百万円)
Cap rate
(%)




用途 物件番号 物件名称 所在地
取得価格
(百万円)
取得日
(予定日)
49
参考:2015年4月期取得物件
© 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.
取得価格 5,900百万円
鑑定評価額 5,940百万円
NOI利回り 4.2%
物件タイプ オフィス
所在地 東京都渋谷区恵比寿南3丁目
賃貸可能面積 3,159.27m2
構造/階数 S造  B1F / 9F
建築時期 2009年10月
稼働率 90.6%

【エリアおよび立地・建物等について】
・JR各線「恵比寿」駅から徒歩約4分、東京メトロ日比谷線
「恵比寿」駅から徒歩約2分と最寄駅の接近性に優れ、
都内各所へのアクセスも良好
・恵比寿ガーデンプレイス開業以来、大規模ビルが相次いで
供給され、IT関連企業等を中心にオフィス需要が喚起
されたエリア
・駒沢通り沿いの角地に立地し、2面のアルミカーテン
ウォールを有し、視認性に優れたオフィスビル
・基準階約125坪の貸室は無柱空間で、天井高2,650mmを
確保し、多様な業態のテナントニーズに対応可能と
考えられる
・ 地球環境に配慮し、太陽光パネル、雨水再利用等を採用
【取得資産】 恵比寿グリーングラス(O-51)
■ 物件概要 ■ 物件写真 / MAP
※ 構造、階数は略称を記載しており、附属建物の記載を省略(以下同じ)
※ 賃貸可能面積および稼働率は、2014年10月末日時点の数値を記載(以下同じ)
50
© 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.
取得価格 3,850百万円
鑑定評価額 3,920百万円
NOI利回り 5.1%
物件タイプ オフィス
所在地 東京都品川区南大井6丁目
賃貸可能面積 3,624.22m2
構造/階数 S / SRC造  B1F / 8F
建築時期 1992年7月
稼働率 100%

【エリアおよび立地・建物等について】
・JR京浜東北線「大森」駅と京浜急行本線「大森海岸」駅の
2駅の利用が可能であり、都心部および羽田空港への交通
利便性に優れている
・「大森ベルポート」等の大規模施設等が集積している
・羽田空港の再拡張、国際化が進んでいる現況から、今後も
都心近郊の商業、業務集積地として推移していくものと
考えられる
・アルミカーテンウォールにより貸室内は採光性のある空間
・1階にはコーヒーチェーン、コンビニエンスストアが入居
・共用部は2007年にリニューアル工事を実施

【取得資産】 いちご大森ビル(O-52)
■ 物件概要 ■ 物件写真 / MAP
51
© 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.
取得価格 3,430百万円
鑑定評価額 3,520百万円
NOI利回り 6.6%
物件タイプ オフィス
所在地 埼玉県さいたま市大宮区宮町2丁目
賃貸可能面積 6,249.54m2
構造/階数 RC造  B1F / 7F
建築時期 1986年11月
稼働率 99.2%

【エリアおよび立地・建物等について】
・JR、私鉄各線「大宮」駅徒歩約9分に位置し、県内のみ
ならず隣接都県へのアクセスも良好
・「大宮」駅は埼玉県内一の商業、業務地区を擁することから
地元企業のオフィス需要の他、北関東エリアにおける支社、
営業所等の拠点として多くのオフィス需要が期待できると
考えられる
・県道に面して立地しており、63台分の駐車場を備えている
ため、企業の営業拠点ニーズに応えるオフィスビルと
考えられる
・基準階は約273坪の整形な貸室となっており、テナントの
幅広い分割ニーズに対応可能と考えられる

【取得資産】 いちご大宮ビル(O-54)
■ 物件概要 ■ 物件写真 / MAP
52
© 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.
取得価格 1,840百万円
鑑定評価額 1,890百万円
NOI利回り 6.5%
物件タイプ オフィス
所在地 宮城県仙台市宮城野区宮城野1丁目
賃貸可能面積 5,213.09m2
構造/階数 S造  5F
建築時期 2008年9月
稼働率 100%

【エリアおよび立地・建物等について】
・JR仙石線「榴ヶ岡」駅から徒歩約3分、JR各線「仙台」駅
から徒歩約15分、メインストリートである宮城野通りに
面した角地に立地し、交通利便性、視認性に優れる
・仙台駅東口エリアは、区画整理事業による整備が進行中
であり、2015年度の地下鉄東西線開通や、駅ビルの
再開発事業を睨んだホテル、店舗、事務所等の出店、開設
が期待できるエリアと考えられる
・基準階約340坪の貸室は無柱空間で、天井高は2,800mm
を確保したオフィス空間
・64台分の駐車場を備えており、テナント企業の営業拠点
ニーズに応えるオフィスビルと考えられる

【取得資産】 いちご仙台イーストビル(O-57)
■ 物件概要 ■ 物件写真 / MAP
53
© 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.
取得価格 1,580百万円
鑑定評価額 1,630百万円
NOI利回り 5.3%
物件タイプ オフィス
所在地 東京都新宿区高田馬場1丁目
賃貸可能面積 1,606.92m2
構造/階数 SRC造  B1F / 7F
建築時期 1993年9月
稼働率 100%

【エリアおよび立地・建物等について】
・JR山手線、東京メトロ東西線、西武新宿線「高田馬場」駅
徒歩約3分に位置し、新宿、渋谷、大手町等の主要
ビジネス拠点へのアクセスに優れる
・都心への接近性を重視しつつ賃料水準を抑えたい企業や
各種営業所等に対して訴求力を有するエリアと考えられる
・基準階約75坪の貸室は、天井高2,550mmを確保し、
設備等のビルスペックの面でも当該エリアのテナント
ニーズを概ね満たしていることから標準的な競争力を
有すると考えられる
・1階店舗にはイタリアンレストランが入居し、2階から6階
までは事務所としてフロア貸しされている
【取得資産】 いちご高田馬場ビル(O-53)
■ 物件概要 ■ 物件写真 / MAP
54
© 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.
取得価格 2,000百万円
鑑定評価額 2,030百万円
NOI利回り 6.0%
物件タイプ オフィス
所在地 神奈川県鎌倉市大船1丁目
賃貸可能面積 2,364.67m2
構造/階数 RC造  B1F / 8F
建築時期 1973年4月
稼働率 96.8%
取得価格 1,174百万円
鑑定評価額 1,190百万円
NOI利回り 6.7%
物件タイプ オフィス
所在地 神奈川県相模原市中央区相模原5丁目
賃貸可能面積 2,959.38m2
構造/階数 SRC造  7F
建築時期 1989年5月
稼働率 100%
【取得資産】 いちご相模原ビル(O-55) / いちご大船ビル(O-56)
55
いちご相模原ビル(O-55)
いちご大船ビル(O-56)
■ 物件概要
■ 物件概要
© 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.
取得価格 2,430百万円
鑑定評価額 2,500百万円
NOI利回り 5.7%
物件タイプ その他(商業施設)
所在地 埼玉県川口市元郷2丁目
賃貸可能面積 7,788.09m2
構造/階数 S / SRC造  6F
建築時期 1998年7月
稼働率 100%
取得価格 1,450百万円
鑑定評価額 1,460百万円
NOI利回り 7.3%
物件タイプ オフィス
所在地 熊本県熊本市中央区辛島町
賃貸可能面積 4,499.08m2
構造/階数 S / SRC造  12F
建築時期 1991年3月
稼働率 100%
【取得資産】 いちご熊本ビル(O-58) / ライオンズスクエア川口(Z-12)
56
いちご熊本ビル(O-58)
ライオンズスクエア川口(Z-12)
■ 物件概要
■ 物件概要
© 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.
取得予定価格 1,400百万円
鑑定評価額 1,410百万円
NOI利回り 5.4%
物件タイプ その他(商業施設)
所在地 東京都大田区西蒲田8丁目
賃貸可能面積 2,124.68m2
構造/階数 SRC造  B1F / 6F
建築時期 1986年7月
稼働率 100%
取得価格 1,700百万円
鑑定評価額 1,730百万円
NOI利回り 5.7%
物件タイプ その他(商業施設)
所在地 神奈川県横浜市港北区新横浜3丁目
賃貸可能面積 1,971.34m2
構造/階数 S造 6F
建築時期 2001年10月
稼働率 100%
【取得資産】 いちご新横浜アリーナ通りビル(Z-13) / いちご蒲田ビル(Z-14)
57
いちご新横浜アリーナ通りビル(Z-13)
いちご蒲田ビル(Z-14) ※2015年1月9日取得予定
■ 物件概要
■ 物件概要
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Appendix : 「いちごリート」について
58
© 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.
個人・その他
11,241
金融機関
27
国内法人
131
外国法人・個人
118
個人・その他
115,801
金融機関
334,008
国内法人
12,924
外国法人・個人
563,590
投資主の状況
■ 主要投資主

■ 所有者別投資口数

■ 所有者別投資主数

59
2014年10月31日現在
所有投資口数 比率
1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 360,060 35%
2 資産管理サービス信託銀行株式会社(証券投資信託口) 106,634 10%
3 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(信託口) 96,356 9%
4 日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口) 84,791 8%
5 NOMURA BANK (LUXEMBOURG) S.A. 45,381 4%
6 BARCLAYS CAPITAL SECURITIES LIMITED 44,963 4%
7 MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC 26,483 3%
8 野村信託銀行株式会社(投信口) 26,148 3%
9 BNYM SA/NV FOR BNYM CLIENT ACCOUNT MPCS JAPAN 25,406 2%
10 JP MORGAN CHASE BANK 380180 13,204 1%
合計 829,426 81%
氏名又は名称
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名称 いちご不動産投資法人(いちごリート)
証券コード 8975
所在地 東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
執行役員 髙塚 義弘
保有物件数 70物件
ポートフォリオ規模 114,062百万円(取得価格ベース)
決算期 4月期(11月1日~4月30日)および10月期(5月1日~10月31日)
投資法人概要
60
2014年10月31日現在
■ 投資法人

■ 資産運用会社
会社名 いちご不動産投資顧問株式会社
代表執行役社長 織井 渉
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ハードとソフト両面からのブランディングにより、認知度向上を図る
 オフィスを中心に「いちご」を冠した名称へ順次移行
 いちごグループの建築技術を活用し、安全性、快適性、美観の向上を図る
「いちごリート」ブランドの追求 ①
61
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一期一会のおもてなしを大切にした建物管理仕様を展開
 テナント満足度向上に向け、「いちごグループ建物管理方針」を制定
 いちご仕様募集広告、パンフレットを作成
「いちごリート」ブランドの追求 ②
62
■ いちごグループ建物管理方針(いちごグループHPに公開)
■ 募集広告 / パンフレット ■ 賃貸物件情報サイト(いちごグループHP)
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 本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の
本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の
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よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。

 本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に基づいて作成しておりますが、弊社はその
正確性および完全性を保証するものではありません。

 予告なしに内容が変更又は廃止される場合がありますので、予めご了承下さい。

 なお、弊社の事前の承諾なしに、本資料に掲載されている内容の複製、転用等を行うことを禁止いたします。
【お問合せ】
いちご不動産投資顧問株式会社
いちごリートIRデスク
TEL:03-3502-4891 FAX:03-3502-4894
IR_REIT@ichigo-holdings.co.jp
www.ichigo-reit.co.jp

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